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2019年征收拆迁,这三件事不说清楚,千万别签字!

2019-04-04 北京昌运律师事务所
导读

棚户区改造项目货币化安置改革并不会导致其总量的下降,各种旧城改造项目仍将是拆迁领域的主旋律。农村集体土地方面,《土地管理法》大修及“三块地”制度改革试点方兴未艾,即便落地也不会立即…

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  导读:毫无疑问,2019年将继续是一个“拆迁年”。棚户区改造项目货币化安置改革并不会导致其总量的下降,各种旧城改造项目仍将是拆迁领域的主旋律。农村集体土地方面,《土地管理法》大修及“三块地”制度改革试点方兴未艾,即便落地也不会立即导致征地行为的减少。虽说大家都调侃拆房富三代,很多人都靠拆迁获得了巨大的利益,变成了“拆二代”。但是农村普遍法律意识较弱,如果发生违法拆迁的事情,也不知道该怎么办。所以农民朋友们对于拆迁时自己能获得的利益,还是需要白纸黑字和征收方好好说个明白。2019年拆迁,这三件事儿不说清楚,莫说拆迁办的工作人员,县长来劝也别签字!
  其一,拆迁前必须通知、公告,不得暗箱操作
  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》的要求,无论是征收国有土地上房屋还是农村的集体土地,提前进行通知公告都是必不可少的法定环节。首先,通知公告是保障被征收人知情权的重要方式,很多被征收人直到自己房子被拆了,都不知道怎么回事,不知道拆迁项目、补偿标准以及安置方案等重要信息,也自然无从依法维权;其次,被征收人知道相关信息后可以及时采取有效措施进行救济,尽可能表达自己的诉求、争取自己的合法权益。在农村房屋征收过程中,需要依法进行公示公告的文件有很多,譬如征地批文、一书四方案、征地补偿安置方案等都需要依职权公开。
  如果政府没有进行通知公告就拆掉了被征收人的房屋,那就损害了被征收人的合法利益,属于违法拆迁,被征收人可以依法提起诉讼并进而索取行政赔偿。2018年出现较多的“以协议征购替代依法征收”“分户下征收决定”等创新开展工作的模式,尤为值得广大被征收人关注,而它们的核心特点之一就是不公告而选择“一对一”单挑,目的也自然是为了瓦解被征收人维权的决心。那么对于这类“协议征购”做法,除非真的价格合适,否则被征收人完全有权予以拒绝。
  其二,先补偿安置后拆迁
  在征收农村集体土地及房屋时,法律规定必须先安置后拆迁,补偿款必须先行到位,对农户的安置也要到位。如果选择期房补偿的,期房交付使用前,必须要对被征收人给予过渡用房的安置,切实保障被征收人的正常生产生活。广大被征收人在面临拆迁时,一定要保持冷静,不要头脑发热,在还没有领取补偿款或者入住安置房时,就签约并配合政府拆掉自己赖以生活的住房,之后补偿款又迟迟不能到账,导致一家人居无定所,多年租房居住,其中的搬迁、房租成本已经给被征收人造成了隐形的负担。很多人在遭遇拆迁的事情时,对于先拆迁还是先补偿的顺序问题都不是很了解,其实到底是先拆迁再补偿,还是先补偿再拆迁,这两者的顺序有非常大的差别,先拆迁再补偿,是没有任何法律依据的,而且,只是口头承诺,或者即便是签了字,征收方很可能在事后变卦,而先补偿再拆迁,能够保证被征收人的基本利益,不会出现拆迁后补偿款未到账的情况,毕竟,钱只有装在自己兜里才是自己的。
  其三,补偿内容必须完整、标准必须达标
  在征地拆迁问题上,国家的一个最基本原则是“原有生活水平不降低,长远生计有保障”,这是拆迁问题的底线,否则任何形式的拆迁都违背了国家征收拆迁的本意。拆迁是为了提高广大人民群众的生活水平,改善某一地区的落后面貌,促进当地经济发展。因此,无论何种拆迁项目,必须都要站在最广大人民群众的立场上进行审查,决不能因为拆迁降低被征收人尤其是农民朋友的生活水平,更不能因为拆迁导致被征收人家破人亡。对国有土地上房屋而言,补偿包括同类房屋市场价格的补偿款或者同类就近房屋的产权调换,涉及营业性房屋的还包括停产停业损失等;对农村集体土地上的房屋而言,主要是土地补偿、房屋补偿、地上附着物和青苗补偿以及人员安置,具体标准各地不一,但普遍标准偏低,不能很好保障农民利益,因此往往需要通过法律程序来争取提高补偿。因为每个地方的经济发展水平不同,房子的市场价值也各不相同,所以补偿标准也存在着比较大的差异,但是国家也给出了一个大致的参考范围,我们在协商拆迁补偿的内容时,必须自己做到心里有底,不能让拆迁方胡乱压低价格。
  律师最后想提示大家的是,以上3点看似老生常态,实则是一切征收维权中都必须遵循的普遍性规律的总结,对于被征收人而言具有重要的现实意义。但具体到个案中,还要坚持“具体案情具体分析”的原则,谨慎分析自己所能获取的补偿安置结果,从而拿捏好签约与否的“度”。无论如何,如果您所涉的项目在以上3方面一看就能发现问题,那么签字的事情,还是要缓一缓再说。

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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