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2019年各地房屋征收拆迁关于公摊面积的补偿规定

2019-04-29 北京昌运律师事务所
导读

遇到房屋拆迁的时候,公摊面积算不算补偿,该如何计算补偿?这是很多拆迁户的疑问。而征收方时常在公摊面积上做文章。

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  遇到房屋拆迁的时候,公摊面积算不算补偿,该如何计算补偿?这是很多拆迁户的疑问。而征收方时常在公摊面积上做文章。
  这样的安置明显是不合理的。那么拆迁还房,公摊面积到底怎么算?2019年各省房屋征收关于公摊面积的补偿规定是怎样的?拆迁律师将为大家详细分析。
  首先看看什么是公摊面积?
  公摊面积,是指整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
  因公摊面积标准不一,管理混乱,缺乏明确的法律规范,不仅让购房者支付更多的购房款、物业费和取暖费。而且在房屋拆迁实践中,对于公摊面积要不要补偿,能不能置换面积,按什么标准来补偿,存在很多争议。
  接下来,我们从国家、地方两个层面上看看房屋征收中关于公摊面积的相关规定。
  拆迁法律规定:保障被征收人居住条件。对于公摊面积应当补偿!国家法律没有详细到公摊面积这种程度,但大家可以参照以下原则性的规定来具体判断。
  《物权法》第四十二条规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
  《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》规定:征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地折迁农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
  因此,不论是国有土地上的房屋征收,还是集体土地上的房屋拆迁,选择产权置换时,不能低于拆一还一的原则,不能因此而降低原有的居住面积、降低原有的生活水平。由此可知,公摊面积也应当参考1:1的还房比例,拆前公摊和安置房公摊应当一致,如有差距,应计算补偿。
  针对这一问题,不少地方政府也作出了相应的规定,今天律师就为大家盘点一下各地关于拆迁中公摊面积的部分规定。
  1、山东省
  《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款第(四)项:补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。
  第二十三条:征收住宅房屋实行货币补偿的,以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积,按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中,第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积,按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。
  前款规定的公摊面积比例,在本市市区范围内,征收区域用于住宅房屋建设的,按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的,按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例,由当地人民政府根据本地实际确定,报市人民政府备案。
  本条所称公摊面积比例,是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。
  2、陕西省
  《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款:公摊面积部分均不结算房价款。
  3、新疆维吾尔自治区
  《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十条第二款:被征收房屋以产权调换方式补偿的,房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价,并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的,房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。
  4、湖北省
  《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十一条:被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的,应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的,建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。建筑面积补助的具体标准由各区人民政府根据项目实际情况确定。
  《荆门市人民政府关于印发荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的通知》第三十四条:被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的,应当对被征收人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上保持被征收住宅房屋套内建筑面积与产权调换房屋套内建筑面积相当。
  5、河北省
  《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条第二款:房屋征收部门应根据被征收房屋的具体情况给予公摊补助。公摊补助由房地产价格评估机构依据公摊基准补助系数结合被征收房屋评估确定。
  《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款:房屋征收部门应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。第三款:公摊补助系数由市、县(市)、矿区人民政府公布。
  6、安徽省
  《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条第一款:征收住宅房屋实行产权调换的,应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。
  《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条第一款:征收住宅房屋实行产权调换的,应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。
  7、浙江省
  《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》:二、房屋征收补助 (四)住宅房屋产权调换公摊面积补助
  产权调换住宅房屋为高层建筑的,在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助:每单元设置一部电梯的,补助建筑面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的,补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。
  8、福建省
  《福州市仓山区东部新城农村集体土地房屋征收补偿安置实施细则(试行)》:十三、征收非农经合成员在农村集体土地上产权房屋,给予被征收房屋产权建筑面积10%的公摊补偿(安置房为七层以下多层房屋的除外),但每户最多不超过10平方米。
  9、甘肃省
  《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条:征收住宅房屋实行同类地段产权调换的,被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价,所对应的公摊面积不予结算费用。超过后的建筑面积,可分档次由被征收人以优惠价格购买,调换后的房屋产权归被征收人所有。具体优惠价格在征收补偿方案中作出规定。
  征收非住宅房屋实行同类地段产权调换的,产权调换房屋套内建筑面积应不小于被征收房屋套内建筑面积,套内建筑面积相等部分,按评估差价结算,所对应的公摊面积不予结算费用。
  10、四川省
  《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》:对住宅实施改造,房屋所有权人选择产权调换的,改造范围内房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换,根据评估价结算套内建筑面积差价,实施单位免收公摊面积补差款。房屋所有权人一次性付清差价款的,优惠30%。
  《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》:第二十九条 产权调换还房在被征收房屋套内面积不减少的前提下,按照以下原则进行:(一)房屋征收部门提供产权调换的住房为多层的,按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房。(二)房屋征收部门提供产权调换的住房为高层的,鉴于公摊面积增大,按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1:1.2的比例还房。
  (五)按照本条第(一)、(二)项还住房的,还房公摊面积比例超过15%的部分由政府承担,计入还房产权面积。后期费用由被征收人自行承担。
  《泸州市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿有关政策的通知》:选择产权调换的被征收人,被征收房屋为砖木结构、木单结构的,产权调换房屋以套内面积结算,免收产权调换房屋公摊面积补差款;被征收房屋为砖混结构、框架结构的,产权调换房屋以建筑面积结算,产权调换房屋公摊面积超过建筑面积7%的部分,由政府补助。
  《泸州市征地补偿安置办法(试行)》第二十条第二款:申请安置房安置的户,每户安置房面积超过应享受面积10平方米以内的,按片区还房综合成本价补差,超过应享受面积10平方米以上的部分,按片区还房指导价补差。申请高层安置的,每户公摊面积超过应享受面积的7%部分由政府承担,并给予每人一次性物业管理费等补助5000元。
  11、重庆市
  《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条:被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的,按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积,被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的,按实际面积计算房屋补偿。
  12、内蒙古自治区
  《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条第二款:被征收房屋为平房住宅、简易楼房、非成套独用居住房屋、多层住宅,实行产权调换房屋为高层住宅的,在“征一还一”的基础上,按照满足被征收房屋原有套内面积使用功能的原则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超过被征收房屋计算面积的10%。具体补助标准由作出房屋征收决定的人民政府确定。
  13、广西壮族自治区
  《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款:对被征收房屋的公摊面积按照1:1调换,安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。
  《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》第二十七条第二款:拆迁安置房公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。
  《钦州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条 征收住宅房屋时选择产权调换的,房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋,按照套内面积1∶1.3调换。安置房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分应结算差价,超出的面积在10平方米以内(含10平方米)的部分,按照征收决定公布时本市上一年度保障性住房建设成本价结算差价;超出的面积在10平方米以上的部分,按照交房时房产部门提供的同地段类似商品房平均价格结算差价。对被征收房屋的公摊面积按照1∶1调换。安置房屋公摊面积小于被征收房屋公摊面积的,结算差价;安置房屋公摊面积大于被征收房屋公摊面积,给予其免收差价奖励。安置房屋套内面积不足被征收房屋套内面积的,不足部分按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格,按就高原则给予被征收人货币补偿。
  14、江苏省
  《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》:安置房为小高层、高层的,电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。
  15、辽宁省
  《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条第三款:征收有照商业门市平房:1.原地(就近)安置楼房,被征收人应支付安置面积 (原房屋面积加上所对应的增加公摊面积)评估价格与原房评估价格差价50%的价款。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格 (安置房评估价下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房的评估价结算;2.异地安置楼房,在前目基础上原房屋面积加上所对应的增加公摊面积部分按照征收地块与安置地块类似商业门市评估价格互找差价。
  16、河南省
  《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》:在进行房屋产权调换时,被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积分别进行调换。套内建筑面积调换时,被征收房屋价格和安置房屋价格均按市场评估价计算,双方结清差价。公摊面积调换时,免收套内建筑面积相对应的公摊面积的价差款。被征收人选择的安置房在2套(含2套)以上的,实行高低搭配进行安置。
  17、吉林省
  《辽源市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十五条第四款:选择产权调换高层住宅楼:公摊面积中的电梯间面积,计算产权无偿赠送给被征收人。”
  18、北京
  《昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》:对被征收人进行房屋安置,以被征收人合法所有或使(租)用的房屋面积为基础,结合项目规划条件及户型设计因素,计算房屋安置面积。
  1.被征收人合法所有的房屋按被征收人实际所有或确认为合法房屋的类型,分为成套楼房、非成套楼房和平房。
  (1)成套楼房安置面积=成套楼房建筑面积×系数+X(按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积),公式中系数按被征收房屋层数和安置房屋的容积率结合差异标准确定。无电梯被征收住宅,以有电梯楼房进行房屋安置,系数按1.3(不含)—1.5(含)的范围确定;无电梯被征收住宅,以无电梯楼房进行房屋安置,系数按不超过1.3(含)确定。
  (2)非成套楼房安置面积=非成套楼房基础面积×系数+X(按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积),公式中系数原则控制在1.5以内。征收过程中遇到的特殊情况,由区房屋征收部门报区政府批准后执行。非成套楼房基础面积=非成套楼房使(租)用建筑面积+非成套楼房使(租)用建筑面积×30%(增补的厨房、卫生间等公用面积;非成套楼房厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的,补足到12平方米)。
  (3)平房安置面积=有产权(经确认)平房建筑面积×系数+X(按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积),公式中系数参照成套楼房系数进行确定。以有电梯楼房进行房屋安置,系数按1.0—1.3确定;以无电梯楼房进行房屋安置,系数按1.0—1.2进行确定。
  2.被征收人合法使(租)用的房屋为直管公房或者自管公房,安置原则为使(租)用人愿意按照房改政策购买所承租直管(自管)公房的,购房后由使(租)用人作为被征收人与区房屋征收部门签订补偿协议。
  使(租)用人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租直管(自管)公房,且与房屋所有权人未协商一致的,区房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿,对使(租)用人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿,由区房屋征收部门分别与房屋所有权人和使(租)用人签订补偿协议;使(租)用人也可按照征收补偿方案选择房屋安置,取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由使(租)用人承担。
  在征收补偿方案确定的签约期限内,使(租)用人未达成协议的,区房屋征收部门报请区政府作出补偿决定。
  (1)直管(自管)公房安置面积=直管(自管)公房基础面积×系数+X(按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积),公式中系数原则控制在1.5以内。
  (2)直管(自管)公房基础面积=直管(自管)公房使(租)用建筑面积+直管(自管)公房使(租)用建筑面积×30%(增补的厨房、卫生间等公用面积;厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的,补足到12平方米)。直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产,还包括计划经济时期国有和大集体企事业单位自建的福利房。自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。
  无论是地方性法规还是地方政策,都不得与国家法律法规相抵触,只能在国家规定的范围内,结合当地的情况,制定更加细致的规定。
  以上就是2019年各地房屋征收关于公摊面积的补偿规定,以及对于房屋征收时公摊面积该不该计算补偿、如何补偿的法律知识科普。
  我们同时提醒广大被征收人:在不知道当地如何规定的情况下,可以直接根据是否符合拆一还一的原则来具体判断。一套房子得来不易,大家不能掉以轻心。公摊面积也是购房时计入了房价的,因此补偿也不能少。

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