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【新政】房贷利率换锚 引法开发商“焦虑”

2019-10-11 北京昌运律师事务所
导读

有分析人士指出,改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,目的在于进一步顺应市场规律。“换锚”过程中,房贷利率保持基本平稳,既有利于为实体经济解渴,也有利于房地产市场平稳健康发展。…

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有分析人士指出,改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,目的在于进一步顺应市场规律。“换锚”过程中,房贷利率保持基本平稳,既有利于为实体经济解渴,也有利于房地产市场平稳健康发展。


房贷利率正式挂钩LPR

    自10月8日起,房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率(LPR)定价。

    据央行8月25日发布的公告,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR每月20日公布,加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。

  也就是说,10月8日起,新发放的房贷利率会受到LPR、当地加点下限、银行加点三方面因素影响。

  例如:一笔首套房个人住房贷款,假设贷款期限20年,贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点(即0.2%),借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点,参考2019年9月20日公布的5年期以上LPR(4.85%),该笔贷款的实际执行利率为5.25%(即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%)。



“换锚”前后房贷利率水平保持基本稳定

    “换锚”是否会对房贷利率产生较大影响呢?

    例如,在房贷利率“换锚”前,上海首套房房贷利率多为基准利率打95折,即4.65%左右;二套房房贷利率为基准上浮10%,即5.39%左右。“换锚”后,上海首套房房贷利率依然为4.65%左右,而二套房则为5.45%左右,整体变化并不明显。  

    某地产首席分析师张大伟介绍,目前,各地房贷利率基本平稳,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池表示,“换锚”只是利率定价标准发生了改变,房贷利率与原来定价标准下的利率基本保持一致。

    “房贷政策是房地产市场的一个重要调控工具。这次变化是利率形成机制调整,并不涉及首付款比例调整,况且调整利率标准后的房贷利率事实上也没有什么变化。因此,‘换锚’对刚需购房者几乎没有影响。



开发商四季度打折促销“抢跑

    作为开发商的重要资金来源,房贷利率的微调如果单独出现,可能影响并不会很大,但如果叠加房地产金融调控,则产生的冲击力就被放大了。

    目前监管对流入房地产的资金高度警惕,房地产调控政策就是要避免房贷过量,引导资金进入实体经济。

    至此开发商们却坐不住了。调查显示,自8月份以来,主流房企中的一部分房企就已开始降价促销“抢跑”,其中以恒大地产最为显著。8月份恒大启动超500盘7.8折促销,国庆期间又推出针对部分项目清尾楼栋的特价政策,折扣力度8-9折不等,部分公寓、商铺可低至6折等动作。

    这些促销直接推动了恒大销售的巨幅增长。 10月3日,中国恒大披露了9月份的营运数据,9月实现合约销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录;10月1日至7日国庆期间,恒大全国销售即超过510亿元,也创下了房企黄金周销售之最。

    除上海外,主要的一二线城市房贷利率轻微上调,三四线城市则有所下降,整体来看近期表现平稳。

    川财证券指出,在房贷利率趋于平稳的情况下,预计今年四季度房地产销售市场大概率不会出现过热现象。

    相关人士也预计,四季度的销售趋势会是小幅上涨,但价格还是会控制在一定范围之内。



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