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厂房拆迁补偿的范围及标准(附案例)

2020-01-19 北京昌运律师事务所
导读

在日常生活中,有时由于生产经营场所的变动,不得不面临厂房拆迁的问题。厂房拆迁补偿的标准各地不一,以下我们就以南京市作为案例来分析:…

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  对于中小企业来说,一般能获得以下几个补偿的项目:

  一、土地使用权的区域补偿价

  你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价,就是土地使用权补偿。

  有这么几种情况:

  (1)土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

  (2)集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证,这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

  (3)国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质,或者说通过划拨取得,这都是纳入土地使用权赔偿范围。

  但是租赁权现在还划定在债权的范围内,没有划归物权的形式,所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

  二、厂房重置成新价

  厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱,被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。

  实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物,只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。

  实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样,补偿价格也不一样。

  有一些厂房使用砖木结构临时搭建的,可能不满足四面都有墙的要求,但是用于了正常的生产经营,原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。

  基本上有一种厂房外在固体属性,那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

  南京某公司提供了一份《房屋租赁合同》,该公司现用厂房是向南京**电子有限公司承租,面积约2000平米,租期为2005年7月到2008年7月,厂房建筑在集体土地上。目前该厂房面临拆迁,该如何获得补偿?

  二、补偿项目及标准

  根据上述事实,此次拆迁属于集体土地上的征地房屋拆迁,适用的法律、规章应当是《中华人民共和国土地管理法》、《南京市征地房屋拆迁补偿办法》(宁政发(2007)61号)。

  根据宁政发(2007)61号文件规定,对承租人的补偿项目为:

  1、设备拆除、安装及搬迁费;

  2、停业损失费。

  其补偿标准如下:

  1、设备拆除、安装及搬迁费:不超过拆迁补偿款的8%;

  2、停业损失费:不超过货币补偿金额的5%。

  说明:拆迁补偿款,包括原房补偿款和区位补偿款。原房补偿款,根据房屋结构、单层沿高等因素确定,详细标准见我所提供的法律文件中表4-3;区位补偿款,板桥街道属于规定中的“远郊”,标准为每建筑平米200元。实际补偿情况,还要看拆迁实施单位如何估价,以及作出的最终补偿价。

  根据上述分析,因租赁厂房拆迁应当得到的补偿大致为厂房产权人获得的拆迁补偿款的13%(不超过13%)。

  三、补偿金支付人

  公司是承租人,根据宁政发(2007)61号文件规定,上述补偿金由拆迁实施单位直接向产权人补偿,产权人根据租赁双方签订的《房屋租赁合同》的约定向承租人补偿。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章:

  第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  第十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

  第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。


昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-158-6366与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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