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如何谈判能提高拆迁补偿?

2019-10-28 北京昌运律师事务所
导读

拆迁评估是在拆迁公告下发后,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋…

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      拆迁评估是关键

一 什么是拆迁评估?

     拆迁评估是在拆迁公告下发后,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。


二 如何进行拆迁评估?

    A.由被拆迁人选择一个房地产价格评估机构;

    B.由两名注册评估师对被征收房屋实行实地查勘,调查房屋状况,拍摄相关影像资料,做好调查笔录;

    C.评估机构出具分户评估报告并在征收范围内公示,公示现场要两名注册评估师现场说明;

    D.将评估报告依法送达给被拆迁人。


三.拆迁评估中可能遇到哪些问题?

A.拆迁方指定评估机构不客观

     许多评估机构是由拆迁方指定的,这会影响了评估机构的中立客观性,还直接违反了法律的规定。


 B.评估对象和内容不完整

    《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定,被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

     如果评估报告中评估对象和内容不完整,就不能准确体现被征收房屋的实际价值。


前期搜集很重要

    中国有句老话说:“知己知彼,才能百战不殆。“在谈判之前我们需要做一些材料和证据的搜集,了解自己和对方的情况。

    知己:在拆迁中一定要给自己一个定位,对于一些基本信息要掌握。比如:自家房屋的面积、位置、结构、用途、产权证件以及周边类似房产的市场价格等,这些因素都会影响拆迁补偿款的多少。正确定位能够使大家在拆迁中掌握主动的地位,定位过高或是过低都不好,若是过高会导致对方认为你在谈判中脱离实际,漫天要价,造成谈判破裂;过低的定位又会导致自己的权益受损,难以争取合理的拆迁补偿。因此,合理的定位是谈判的第一步。

  知彼:很多人没有做好这一点导致得到的补偿很低,建议尽量多搜集拆迁方的信息,比如:因为什么拆迁,是公益性建设还是商业性开发;拆迁方是谁,有没有按照法律规定的程序进行拆迁;补偿是不是按照标准还是说有高有低自由空间大等。如果必要时可以向相关部门申请信息公开。

 C.评估报告已过有效期

    目前房屋市场变化较快,如果评估报告作出时间较长,就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值,也就无法作为合理补偿被拆迁人的依据。根据房地产估价相关规范的规定,房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定,原则上不应超过一年。


TAG: 拆迁补偿

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