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棚户区改造

棚户区改造项目补偿决定下达 需要注意哪些问题?

2019-11-08 北京昌运律师事务所
导读

在诸如棚户区改造、旧城改造等国有土地上房屋征收项目中,征收补偿决定的下达似乎意味着对被征收房屋补偿安置的盖棺定论。多了少了就是它了,你不搬那就是申请人民法院强制执行。不过,被征收人…

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其一,房地产价格评估机构是否依法选定?


参与选定评估机构是法律赋予被征收人的一项重要权利,从国务院出台的行政法规到各地方的规范性文件对此都有明文规定。实践中,这一步骤是否完整履行是法官在审查征收补偿决定是否合法时的重要考量点。


请大家记住,合法的评估机构选定步骤是“协商-投票-摇号或抽签”,每一步都要有公告等明确告知。先争取由全体被征收人自行协商,协商不出来再“少数服从多数”进行投票,投完票还是选不出来那就按随机方式确定。


一般而言,协商是协商不出来结果的,大部分项目都要走到投票或者抽签、摇号那一步。此时公证机构要进行现场公证,被征收人也一定要拨冗积极参与。如果涉案项目没这么选,那么补偿决定被撤销的可能性会较大。

其二,估价师是否入户实地查勘?


让我们再来复习一下《国有土地上房屋征收评估办法》第12条对“实地查勘”步骤的表述:


房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。


被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。


房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。


这一条的表述都是大白话,相信广大被征收人能够看得明白。如果上述“入户实地查勘”没有依规完成,那么涉案征收补偿决定被判决撤销的可能性很大。


其三,评估方法选择是否得当?


评估方法不同,评估出来的数字将存在很大差异。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。


《评估办法》特别强调了对以下3种方法的选择适用:


被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;


被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;


被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。


需要指出的是,绝不是说市场比较法就一定最有利于被征收人获取满意的补偿。譬如在明律师高峰所代理的四川凉山彝族自治州的一起案件中,委托人的房屋系建造于1920年的民国时期古建筑,其选材和建造方法均十分独特,与周边的那些钢筋混凝土结构房屋不具有可比性。此时选择“市场比较法”进行评估,评估出来的结果无疑不能客观体现涉案房屋的价值,对被征收人不利。


故此,广大被征收人一定要在清楚知道自己房屋所选用的评估方法的情况下依法维权,切不可因“太过专业”而对这一关键方面稀里糊涂。


其四,评估报告是否依法送达?


《评估办法》第17条规定,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。


据此,分户评估报告是由房屋征收部门依法负责送达的。这里需要强调的是,依法送达的必须是完整、全面的分户评估报告,而不能是经过“精选”“剪辑”的估价结果告知单或者仅有几页纸篇幅的缩减版评估报告。


须知,在一些地方的被征收人所收到的评估单中,仅有对房地产价值总和数据的呈现,却看不到任何分项数字,也看不到评估方法选择的适用性分析和选取的可比实例信息。如此一来被征收人自然难以从中找到什么“违法点”,因为这根本不是一份完整的评估报告。


此时,被征收人要坚决要求房地产估价机构和房屋征收部门提供完整的分户评估报告,不拿出几十页纸厚度的报告来绝不罢休。


综合前述4方面需要补充的是,如果被征收人对评估报告的内容不满,一定要及时申请复核和专家委员会鉴定,不要轻易放弃这些权利。否则可能会在诉征收补偿决定的案件中陷于不利的地位。


其五,征收补偿方案是否合法合理?


最高人民法院在(2018)最高法行申5975号行政裁定书等近期的裁决中均明确指出,对征收补偿方案合法性的审查应在审查征收补偿决定时进行,其表述为:


在国有土地上房屋征收与补偿过程中,征收补偿方案是市、县级人民法院作出房屋补偿决定的重要依据。但征收补偿方案并非针对单个权利主体,而是针对所有被征收人作出的征收补偿标准和方式。对单个权利主体的权益产生实质影响的是其后作出的房屋征收补偿决定,并且在被征收人对房屋征收补偿决定依法提起行政诉讼,人民法院审查房屋征收补偿决定时,也将一并对征收补偿方案的合法性进行审查。换言之,征收补偿方案的效力已被房屋征收补偿决定所吸收,被征收人完全可以通过起诉房屋征收补偿决定维护自身合法权益。


据此可知,本身不可诉的征收补偿方案的形式审查在诉征收决定时进行,而实体审查则由诉征收补偿决定的诉讼完成。我们参考《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》来看一下征收补偿方案都包括哪些内容:


(一)房屋征收与补偿的法律依据;(注意其是否列入了违反上位法规定的规范性文件)


(二)房屋征收的目的;(重点审查其是否是为了公共利益的需要开展)


(三)房屋征收的范围;(重点审查涉案房屋是否在征收的四至范围内)


(四)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;(重点审查涉案房屋是否为商业用途,面积认定是否存在争议)


(五)房屋征收补偿方式、标准和计算方法;(重点审查补偿方式是否能够自主选择,旧城区改建类项目是否有回迁安置选项)


(六)补助和奖励标准;(政策规定事项,一般较难救济,但可以提及其合理性)


(七)安置房屋的基本情况;(面积和地点要明确,否则要提出异议)


(八)房屋征收补偿的签约期限;


(九)受委托的房屋征收实施单位名称;


(十)其他事项。


综上可知,对于征收补偿方案的质证一定要全面细致,尤其是对于面积、用途等直接影响补偿数额多寡的项目更要慎之又慎。诉征收补偿决定案件中法庭上的激烈交锋也往往围绕上述内容展开。


需要补充的第六点是,如果涉案项目自始至终未依法作出房屋征收决定,而是凭借“先行搬迁拆除协议”或者补偿安置手册去一户一户签,之后直接作出的征收补偿决定,那么补偿决定是缺乏事实依据的。对于实践中比较常见的这类情形,被征收人一定要在庭审中明确提出,涉案补偿决定被依法撤销的可能性将会很大。


《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第6条中对应当裁定不准予执行的情形有明确列举,被征收人可以查阅这一规定作为此类庭审的参考。


昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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