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房屋拆迁

房子出租了60年,拆迁时应该补偿租客还是补偿房主?

2019-10-29 北京昌运律师事务所
导读

房价高、人口流动性强,这是很多发展比较好的城市共有的标签,这两张标签也造就了房屋出租市场生意火爆的现状。当出租房面临拆迁时,拆迁方应该补偿居住在房子里的租客呢,还是房屋的所有人,也…

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    房价高、人口流动性强,这是很多发展比较好的城市共有的标签,这两张标签也造就了房屋出租市场生意火爆的现状。

    当出租房面临拆迁时,拆迁方应该补偿居住在房子里的租客呢,还是房屋的所有人,也就是房主呢?如果租客在房子里租住了60年,户口都已经迁入了出租房里,那么这套房子拆迁时,租客有没有资格分一笔补偿款呢?

    有套房子位于上海市中心,60多年前,被当事人居女士的外公外婆租给了当时的租户。等到居女士的舅舅结婚时,她的外公外婆想要收回这套房子,遭到租户的拒绝,双方还为了房子归属权的问题打了官司。

    得到法院作出的“房屋归居女士的舅舅所有”的判决,以及“支持房主要求租户搬出房屋的请求”的判决后,居女士的舅舅安心了许多,考虑到租户家里的老人年事已高,他妥协了,表示愿意让老人在房子里安享晚年。租户一家就这样在这房子里住了60年,期间还把一家人的户口都迁到了房子里。

    前不久,房子被划入了动迁范围,租户一家找到拆迁方,讨要动迁补偿款。这让居女士一家难以接受。拿着当初法院作出的生效判决,居女士一家向法院申请了强制执行,经过一系列强制执行程序,租户一家被“请”出了这所房子。

租住时间长、户口迁入出租房,租户能成为被征收人吗?

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有一条非常重要的规定,明确了法律意义上所说的“被征收人”的身份。法条是这样说的:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”。

    所以说,《条例》中明确的“被征收人”,应该是被征收房屋的“所有权人”,也就是新闻中的居女士一家(具体产权人以产权登记为准,在此不做进一步的细究)。

    进一步的,在征收国有土地上房屋时,对被征收房屋进行补偿定价的主要依据,应该是房屋本身的价值。

    租户虽然在房子里住了六十几年,也把户口迁入了房子里,但是无论是从咱们老百姓的朴素认知出发,还是从产权登记的认定角度出发,又或者是从法院关于房屋权属认定的生效判决出发,房屋的所有权人都是居女士一家。

    当房屋动迁时,法律认可的被征收人,应该是居女士一家;拆迁方补偿的对象,以及协商补偿条件、签订动迁协议的对象,都应该是居女士一家,而不是租户。

这些情况租户也能分割补偿利益,租户千万别错过

    新闻中的情况比较特殊,即明拆迁律师另外给大家举两个情况不一样的例子,说说租客可以“分割补偿利益”的情况。

    第一种比较典型的情况是,租赁房是商用房,租户在房子里合法经营生意。在这种情况下,租户有权要求征收方给自己一定的“停产停业损失补偿”。这部分补偿究竟是应该由征收方直接给租户,还是应该由房东从补偿款中分割一部分给租户,仍旧存在实践操作争议,建议有这方面困惑的朋友结合具体情况分析,有效维护自己的合法权益。

   第二种比较典型的情况是,租约还没有到期,房子就被纳入了拆迁范围。在这种情况下,如果租赁合同里没有特殊约定,租客可以和房东协商,继续租赁房东分得的安置房,完成租约。当然,这种情况下租客想直接分割补偿款,是没有法律依据的。

    租来的房子无论租期多久,产权人都不可能变更成租客。所以在房屋面临征收时,征收方直接面对的对象应该是房屋的所有权人。但是在实践生活中,每个案例的细节都不相同。不管是房东还是租客,在拆迁过程中如果认为自己的合法权益有受损的风险,都可以通过法律途径维护自己的权利。

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