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土地征收

集体土地上的房屋征收程序

2019-10-30 北京昌运律师事务所
导读

对于城市发展所需要改造的村庄而言,土地的性质无疑属于集体土地,但土地片区却又已经被纳入城市总体建设范围之内,同时生活在农村里的集体经济组织成员也在进行“农转非”,其生活模式一方面保…

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 自改革开放三十多年来,我国的城市化进程不间断地快速发展。截至2010年
底,我国城市的数目已经从1978年的320个发展成为657个。在这个过程里面,城市的面积在扩展,农村的建设用地面积也在扩展,而农村的耕地却在锐减。
   对于城市发展所需要改造的村庄而言,土地的性质无疑属于集体土地,但土地片区却又已经被纳入城市总体建设范围之内,同时生活在农村里的集体经济组织成员也在进行“农转非”,其生活模式一方面保持了传统村庄的生计模式,另一方面也逐渐城市化。当这样的村庄被改造成城市的时候,将不可避免地涉及集体土地上的房屋征收。


      根据多个省市的地方性法律规范,征收集体土地上的房屋般包括三种途径:

    其一,依据<土地管理法》将集体上地变为国有土地,那么房屋的主人对已经为国有的土地有当然的合法使用权。从而地方政府完全可以按照国有土地上的屋征收程序完成征收,此种情形下,对农民利益的保护较为有利;
    其二,直接参照周边城市房屋征收与补偿的程序进行集体土地上房屋的征收;      其三,弃程序,由政府部门直接与集体经济组织成员协商征收与补偿事宜。在全国统一的集体土地上房屋征收法律制度出台之前,前述三种方式都很难严格界定哪种合法、哪种违法。不过无论采取哪种方式,都应当做到对集体经济组织成员合理补偿、补偿到位并给子充分社会保障。

一.什么样的补偿才算合理?

   即应当同地同价。具体来说就包括两个部分,即地的补偿与房的补偿,并且地的补偿是核心内容。

    一方面,在农村地区绝大多数都是地的面积远远大于房的面积;另一方面,征收房屋的根本目的也在于取得土地。例如如果仅仅按照《土地管理法》的规定,全国各地部分经济水平差异,一亩地的补偿标准大约都在2万元,而征收之后纳入新规划的地的交易价格是低则近百万元一亩,高则几千万元一亩。这对于被征收人来讲是不公平的,既无法保证其生活水平不降低,也无法保障其长远生计。此外,很多集体土地,再例如城中村、城郊的区位价格与城区的土地区位价相差并不太大,再加上规划变更引起的土地溢价,在征收时采取同地同价才能实现土地价值补偿的客观合理性。


二.什么样的补偿才算到位

    何为补偿到位?即补偿不落实,就不能具体进人搬迁阶段。简单地说,就是必须坚持先补偿后搬迁原则。但是在很多实践中,之所以集体土地征拆行为导致大量流血冲突自焚事件,正是因为补偿环节没有跟上,例如先开出补偿的空头支票,待征收完成甚至新的建筑物已经建设完毕六七年后仍然未子补偿的现象层出不穷。


三.除了补偿,还应提供社会保障

何为充分社会保障?即不但应当给予被征收村民能够获得合理的补偿,还应当使得该补偿能够确保村民的长远生计:农民与城市居民在生存技能、生活保障方面存在不容忽视的差距,倘若单纯给其货币补偿或是房屋安置,将会大量出现富一阵穷一生的现象。

    截至目前,有些地方在以下四个方面的经验是值得大范围推广的:

     ①养老保险:允许没有正式固定工作的农转非人员获取城镇居民养老保险;其先前如果是农村养老保险的,待资金转户之后允许其补缴一定费用后参加城镇居民养老保险;

     ②医疗保险:允许农转非人员参加城镇居民医疗保险;

    ③就业保障:对于农转非人员中的青壮年,应创造条件使其获得就业机会,在改制企业集体商铺经营物业管理公司中对其有所倾斜;

    ④回迁保障:允许被征房地人员以户为单位,结合补偿面积,补给其至少两套安置房,房屋面积均不得低于60平方米,从而确保一套用于居住,一套用于出租,能长期获得一定的收人补贴生活。无论是传统的补偿方式,还是新兴的、更为人文关怀的补偿方式,只要条件允许,应当尽可能赋予被征收人选择的权利。



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