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拆迁补偿

什么时候评估房屋 你可以拿到最佳拆迁补偿?

2020-02-04 北京昌运律师事务所
导读

在征收拆迁过程中,需要聘请专业房屋评估机构对被拆迁人的房屋拆迁进行依法评估,以此确定安置补偿费的数额。而对房屋价值进行评估时,评估时点的确定对于被拆迁人来说尤其重要,直接关系到房屋…

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首先,根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”因此,可以确定国有土地上房屋征收时,房屋评估报告中的评估时点为征收决定公告之日。


而在现实情况中,经常出现房屋征收补偿拖延的情况。任何一个拆迁项目,都可能因为各种原因而拖延数年。因被拆迁人与房屋征收部门就安置补偿不能达成一致意见,经常会出现安置补偿迟迟不能落实的情况。


在并非因被拆迁人的原因而拖延数年后,不能就房屋征收补偿达成安置补偿协议的情况下,房地产市场价格产生巨大变化,拆迁人仍然依照房屋征收决定公告之日的评估时点进行评估,显然不能满足被拆迁人能在市场上买到区位、面积、用途、结构相当的房屋的要求,也不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中保证房屋被拆迁人居住条件有改善,生活水平不降低的立法精神。


那么此时,虽然相关法律法规没有明确规定需要对拖延征收房屋的评估时点进行调整,但根据相关立法基本精神及公平合理补偿的相关原则,笔者认为就有必要对评估时点进行调整。而调整后的评估时点,笔者认为应当按照征收补偿拖延后再启动房屋征收补偿的时间点来进行评估。


最高人民法院公报及最高院行政审判庭公布的指导性案例中均对房屋违法拆迁后,房屋价格上涨后如何进行房屋征收补偿的问题进行了认定。


在相关指导性案例中,法院认定如果因拆迁人的原因与被拆迁人未就补偿安置达成一致,导致被拆迁人未能依法获得房屋补偿安置,那么相关政府及其职能部门有义务保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置。在拆迁人无适当房屋进行产权调换的情况下,则应当以再次进行安置补偿时同类房屋的房地产市场评估价格为标准进行房屋征收补偿,以保证被拆迁人的权利。


结合上述案例,法院在解决安置补偿纠纷时,也认定如违法拆迁长期未补偿,在房价上涨时应以判决作出时的房价确定补偿款即以补偿时的市场价格予以确定。上诉法院判决对于评估时点的认定,更进一步印证了笔者的观点,对于非因被拆迁人原因,导致安置补偿迟迟不能落实到位,那么对于房屋评估时点的认定,就应以再次启动征收补偿的时间点作为房屋评估的评估时点,以此来实现合理的房屋征收补偿



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