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拆迁问答

小产权房的征收补偿标准

2019-11-05 北京昌运律师事务所
导读

小产权房是指没有经过规划许可或缴纳土地出让金等合法手续,而在城市郊区或农村集体建设用地上建造,并向城市居民出售的房屋。

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      非官方统计数据显示,中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米,相当于中国房地产业近10年来的开发总量。小产权房的合法性一直以来备受争议,因为它与《土地管理法》第63条、《城市房地产管理法》第31条、《物权法》第146条的规定相违背,用地、建房规划与房屋买售三个方面缺乏法律依据。不过,从公民私有财产保护的角度出发,虽然不能直接赋予小产权房合法性,但也不能一概认定小产权房违法而对其零补偿强制拆除。否则,不仅在实践中难以操作,还可能导致更严重的群体冲突。

     虽然小产权房所占土地是集体建设用地,但具有很多商品房的特点,因此其拆迁补偿包括两个方面:一方面应该根据其市场价和区位差价,采用城市房屋拆迁估价办法计算总体补偿范围;另一方面应当考虑土地出让金和相关房产税费的缴纳不完全情况,参考当地农民住宅拆迁办法,对其补偿范围请求予以一定限制,将地上物补偿款搬迁费用、区位补偿款、土地补偿款中的某几项分给小产权房所有权人,剩余项分给售房农民。

     对于小产权房的拆迁补偿标准,应当实行公平补偿原则,区分房屋用途是住宅用途还是商业用途,参照交易价格、周边国有土地上商品房市场价格,以市场比较法确定相应的补偿标准。

     拆迁补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换,以及二者的结合的方式来进行补偿。补偿方式完全交由被拆迁房屋的所有权人进行选择。货币补偿是目前最为主流的补偿形式。货币具有直观、可替代高度流通性等优点,因此各国普遍将其作为主要的补偿形式。而产权调换是以实物形式进行的补偿,具体体现为主管征收的地方政府及房屋征收部门提供合适的房屋,与被征收人的房屋进行“等价交换”。换言之,征收方提供的产权调换房的市场价值应当与被征收人所有房屋的市场价值相一致;如果不一致,则应当计算价格后以货币形式结清差价。无论是住宅用途房屋还是生产经营用途房屋,均可以采用产权调换的方式进行补偿。

TAG: 小产权房

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