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购买农村自建房后征收拆迁补偿款该如何分配呢?

2020-01-19 北京昌运律师事务所
导读

一般来说情况下,房屋买受人的身份直接决定了买卖的效力。针对于发生在同一集体经济组织成员相互之间的房屋转让,只要是符合相关法律、法规规定的农村宅基地的用地标准或经过相关组织或部门批准…

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  购买农村自建房后征收拆迁补偿款该如何分配呢?

  许多被征收人都有这样的疑问:“农村宅基地上的房屋转让以后,要是面临这种情况,征收拆迁补偿款到底该如何分配呢?”

  一般来说情况下,房屋买受人的身份直接决定了买卖的效力。针对于发生在同一集体经济组织成员相互之间的房屋转让,只要是符合相关法律、法规规定的农村宅基地的用地标准或经过相关组织或部门批准的,一般来说理应评定房屋转让行为是法律认可有效的,甲乙双方当事人应依约履行。但要是宅基地房屋转让甲乙双方不属于同一集体经济组织,一般来说评定买卖合同是无效的。

  具体有以下三种情况:

  一、买卖有效,征收拆迁补偿归转让后的房屋所有权人。

  针对于发生在农村集体经济组织成员相互之间的农村房屋买卖,要是查清无欺骗信息、显失公平等情形的存在,理应评定房屋买卖合同有效的,征收拆迁补偿归转让后的房屋所有权人所有。

  二、买卖合同无效,拆迁款归原房屋所有权人。

  针对于将房屋出售给本乡(镇)之外的人员,没经相关组织和部门的批准,要是合同并未实际上履行或购房人并未实际居住使用该房屋的,该合同要作无效处理,甲乙双方当事人应各自返还房屋及购房款,如遇征收拆迁,补偿款归原房屋所有权人所有。

  要是评定合同无效,在决定退房退款时,要全方位充分考虑到合同无效对甲乙双方当事人的利益影响及其各方的过错责任大小,尤其是出卖人因土地升值或征收拆迁、补偿费所获利益,及其买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;次之,针对于买受人已经翻新、改扩建房屋的情况,应该对其添附价值进行全方位、公平、合理的补偿费。

  三、效力待定,征收拆迁补偿双方协调分配比例。

  针对于将房屋出售给本集体经济组织之外的人员,没经相关组织和部门的批准,要是合同已实际上履行完成,且购房人已实际居住使用该房屋的,而且居住很多年,应秉着尊重现状、维系稳定的基本原则,立足于协商,承认购房人对房屋的现状及其继续占有、居住和使用该房屋的权利。

  如遇征收拆迁,交易双方可以自行协商分配补偿款;如遇纠纷也可由人民法院进行裁判分配。

  总而言之,从以上这三种情况我们能够 看出,农村住宅房屋作为一种具有特殊性的不动财产,是集体经济组织为本组织成员提供的福利,由于土地性质为集体所有权,无法像商品房一样自由流转,只可以在本集体经济组织成员内部流转,因而当事人在交易这种房屋时务必具有本集体经济组织成员的身份,另一方面当事人甲乙双方务必签订法律认可有效的买卖合同,具有房屋产权变更标准的,理应及时性变更物权登记,避免以后发生不必要的纠纷。


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