昌运征地拆迁律师 - 昌运律师主办征地拆迁法律咨询平台

  • 官方微信
    昌运律师官方微信 微信号:changyunlvshi

    征地拆迁,政策解读,预约律师,免费咨询,快扫码关注吧!

  • 官方微博
  • 手机访问
400-158-6366

7×24拆迁律师咨询热线

拆迁补偿

如何选择评估机构让拆迁补偿事半功倍?

2020-01-19 北京昌运律师事务所
导读

评估活动能否客观公平地进行,决定了法律所赋予被征收人获得公平补偿的纸面权利能否落到实处。因此,对于与自身征收补偿利益密切相关的评估活动,被征收人应当知悉、掌握房屋征收评估活动的基本…

依法维权:为您的合法权益保驾护航

提供征地拆迁法律咨询 TEL:400-158-6366 解答拆迁疑难杂症

  评估活动能否客观公平地进行,决定了法律所赋予被征收人获得公平补偿的纸面权利能否落到实处。因此,对于与自身征收补偿利益密切相关的评估活动,被征收人应当知悉、掌握房屋征收评估活动的基本事项,以避免落入“评估陷阱”。

  1 评估对象

  结合《国有土地上房屋征收评估办法》第14条的规定及实际评估工作操作情况来说,房屋征收活动中的房地产价值评估的评估对象包括:

  ①征收范围内已经登记或未经登记但被城乡规划部门认定为合法建筑的房屋的区位、用途、建筑结构新旧程度、建筑面积的市场价;

  ②拟用于产权调换的房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积的市场价;

  ③前述第一项房屋所占用土地以及院落空地应给被征收人的土地使用权补偿价。

  值得注意的是,评估对象中房屋的建筑面积一项,应当是房屋的实际建筑面积。实践中,有的评估机构在作业时认为房屋的无证面积部分属于违法建筑而遗漏评估。实际上,给房屋属于合法建筑还是违法建筑是规划部门的职能,评估机构在规划部门尚未作出房屋是否合法的前提下替代性作出判断显属不当,而这样做的结果也会损害被征收人的利益。

  另外,搬迁补助费、临时安置补助费、征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿费拟征收房屋的附属物如装修附属设施的市场价格等几项不属于评估对象的必要范畴,优先由征收双方当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构估价确定。

  2 评估时点

  所谓评估时点是指评估结果对应的日期,采用公历表示,精确到日。房地产价格内涵与价格形成过程均与评估时点密切相关,评估对象在不同的评估时点的状态是不同的,对应的价格也会有所不同。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第10条的规定,被征收房屋价值评估时点与用于产权调换房屋价值评估时点均为房屋征收决定公告之日。

  3 评估机构

  确定评估机构后,一般由房屋征收部门作为委托人,向评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。委托评估的费用由作为委托人的房屋征收部门担负。

  另外,《国有土地上房屋征收评估办法》第5条还规定:“同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。”

  4 评估方法

  房地产价值评估应当采取科学的评估方法。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第1款的相关规定,常用的评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等多种。

  市场比较法,是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  收益法,是指预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  成本法,是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  假设开发法,是指预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  评估方法能让征收当事人对房地产价值评估结果形成过程和形成方式有一定的认识。实践中,规范、公正地综合使用评估方法对客观确定评估对象的市场价格极为必要。一般情况下,评估人员应当对上述评估方法进行适用性分析,然后选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  此外,《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款、3款还明确要求:“被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。”

  5 评估原则

  房地产价值评估应当遵循以下四项原则:

  其一,合法原则。即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

  其二,最高最佳使用原则。即应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:

  ①保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;

  ②转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;

  ③装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;

  ④重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;

  ⑤上述情形的某种组合。

  其三,替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

  其四,估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

TAG: 评估机构

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-158-6366与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

北京昌运律师事务所征地拆迁法律服务平台www.cychaiqian.com

相关栏目

昌运介绍

北京昌运律师事务所

北京昌运律师事务所于2013年经北京市司法局批准成立,成立以来我所快速建成了现代化【详细】

成功案例

团队成员

  • 赵俊

    赵俊,女,北京昌运拆迁律师事务所专职律师,工作以来一直从事民商事诉讼、劳资争…

    咨询热线:400-158-6366

  • 谢正隆

      谢正隆,男,法学专业,后就读于中国政法大学民商法硕士研究生班,曾担任法学…

    咨询热线:400-158-6366

  • 姜音正

      姜音正,获得法学学士、工学学士、管理学硕士,毕业后加入律师行业,在工作期…

    咨询热线:400-158-6366

  • 王光辉

      王光辉,中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京昌运律师事务所主任…

    咨询热线:400-158-6366

  • 王若斌

      王若斌,男,中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京昌运律师事务所…

    咨询热线:400-158-6366

  • 彭玉龙

      彭玉龙,男,法律专业,毕业后一直在律所工作,凭借自身努力和不断学习,储备…

    咨询热线:400-158-6366

栏目推荐

标签云

  • 400-158-6366