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企业拆迁

企业拆迁如何签订拆迁补偿协议

2019-11-11 北京昌运律师事务所
导读

很多被拆迁人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见,拆迁维权就大功告成了。这是不对的,怎样审查拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议也很重要,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,一定要有律师全程…

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   很多被拆迁人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见,拆迁维权就大功告成了。这是不对的,怎样审查拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议也很重要,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,一定要有律师全程参与, 才能在合同履行的过程中规避风险,有效地保护拆迁谈判的成果。

   下面,我们就来介绍一下在签订拆迁补偿协议的过程中应当注意哪些方面:

    (一)审查签订合同的主体是否合法

   和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构,是不具备法人的主体资格的,拆迁一结束就撤了,找都找不着,更不要说以后的履行问题了。

   (二)合同的主要条款内容要明确

   很多被拆迁人都是第一次经历拆迁,对合同细节应当怎么约定没有经验,签订的合同内容不明确,会给以后的履行过程造成麻烦。拆迁协议里比较重要、必须明确的内容有:

   第一,补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细。如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

   第二,补偿款的支付时间及支付方式。

   第三,安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质。因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。

   第四,如果签订补偿协议,其上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。

   (三)约定违约责任

   一般来说,拆迁人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的。我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前做好准备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人尽早履行合同。

   (四)明确约定合同履行的程序

   很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序有很大的隐患。曾经有一位企业客户来咨询律师,遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了,企业也在拆迁补偿协议上签字了,而政府却以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由,要求企业先行拆除设备和厂房,并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后,政府却向其告知,项目规划有所变动,暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护,经过几年的交涉,企业自行拆除设备的损失不仅得不到补偿,其至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。

 (五)审查合同的其他不利因素

 审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,是否有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件,这个条件是否是模糊的或者难以实现的,一旦出现这样的条款我们就要注意了,拆迁人有可能会通过这样的条款延迟付款时间,因为大型企业拆迁所涉及的补偿金额都比较高,动辄几千万甚至上亿,这些补偿费用一旦晚付几个月,其所产生的利息是很大的。有的客户只有等到拆迁补偿合同签订后出现纠纷才来找律师,这时候由于双方已经签订了合同,合同约定的不利条件或者不利的法律后果已经形成,律师在法律方面操作的空间就变得很小。


     除了以上我们提到的五点注意事项意外,还应注意拆迁协议外的口头承诺请勿相信, 如果您遇到任何关于征地拆迁的法律问题,欢迎联系我们!


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