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土地征收

土地征收中抵押权人如何实现债权?

2019-11-12 北京昌运律师事务所
导读

在国有土地房屋征收工作中,极有可能遇上被征收房屋已设有抵押权。遇到这种情况,这种既已存在的担保物权必然灭失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未提及征收中抵押权人的债权实现,那么究…

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   在国有土地房屋征收工作中,极有可能遇上被征收房屋已设有抵押权。遇到这种情况,这种既已存在的担保物权必然灭失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未提及征收中抵押权人的债权实现,那么究竟抵押权人的合法权益应当获得什么样的保护?

   首先,所谓房屋抵押,是指房屋所有权人以房屋作为抵押物,但不转移对房屋的占有、使用,向债权人担保债务履行。在房屋抵押关系中,房屋所有权人是抵押人,债权人是抵押权人。房屋所有权人可以是债务人,也可以是债务人以外的第三人。

   其次,国家为了社会公共利益的需要,对设有抵押的房屋进行征收的,抵押权人依法得以行使物上代位权,就房屋所有权人获得的征收补偿金可以优先分配,而不必与普通债权人或者后设立的抵押权人按照债权比例分配房屋征收补偿金。

   (1)抵押权人实现债权的途径——在房屋征收公告之后及时进行房屋权益登记

   国有土地上房屋征收的正式开始以征收公告为标志。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。虽然该条款并未明确公告中必须告知征收范围内房屋的抵押权人应当及时向房屋征收部门进行房屋权益登记,但是依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第38条的规定,“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同" ,由于征收属于广义范围的拆迁,因此被征收房屋的所有权人应当在征收公告后及时通知抵押权人征收事项。抵押权人获知征收情况之后,因而房屋征收部门在依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定进行的调查登记程序中确认抵押人登记的权利时,应当保护抵押权人的优先受偿权利。值得注意的是,房屋已设定的抵押权不应当影响房屋市场价值的评估。

   (2)抵押权人实现债权的方式——货币补偿或产权置换房另设抵押

   当被征收房屋存在抵押权的时候,如果抵押人不能自行另外提供等额财物重新为抵押权人设定抵押权,补偿阶段就会涉及三方主体房屋征收部门、房屋所有权人(抵押人)以及抵押权人,协商补偿方式时由该三方同时协商。如果经过三方协商,选择货币补偿方式的,房屋征收部门应当先向抵押权人支付抵押额度的补偿金,然后再将剩余的补偿款支付给房屋所有权人,并签订三方协议。而如果三方协商的结果是进行产权置换,房屋所有权人可以将置换所得的房屋作为抵押标的物,使得原抵押关系并不消灭。如果置换房与原房产的价值不相同,则区分处理:①超值情况下,则以置换房产作原抵押;②贬值情况下,应以差价的补偿款提存或提前清偿部分债务。



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