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征地补偿

被征收人应当警惕的的公平补偿陷阱

2019-11-13 北京昌运律师事务所
导读

对被征收一方来讲,高征收补偿就意味着生活水平的大幅度改善;但对征收方来讲,高补偿就意味着高征收成本。在如此矛盾的利益格局下,加之我国现阶段的经济发展水平、政治文明环境、制度基础固有的…

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   对被征收一方来讲,高征收补偿就意味着生活水平的大幅度改善;但对征收方来讲,高补偿就意味着高征收成本。在如此矛盾的利益格局下,加之我国现阶段的经济发展水平、政治文明环境、制度基础固有的不完善性,被征收人获得公平补偿的“纸上”权利要落地确实不易,其中的障碍因素虽非屈指可数,但主要在于以下两个环节:

评估陷阱

   征收补偿的标准通常系依照房地产价值评估的结果确定,因此,房地产评估环节的重要性可见一斑。《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予了被征收人自由选择评估机构、获得正当公平评估结果的权利。但实践中,被征收人或者被拆迁人拿到评估报告后理想补偿希望落空的例子却不少见。之所以如此,是因为他们掉入了“评估陷阱”:一方面,被征收人一方的评估机构选择权被弱化甚至于被剥夺;另一方 面,各地评估机构对行使征收权的行政机关具有不同程度的依附关系,难以真正做到独立、客观、公正地开展评估工作,且评估作业多与《国家标准房地产估价规范》不符,例如,评估机构、评估人员规避人户实地勘测、评估面积低于实际面积、评估中的基准地价计算不来取市场比较法,反而呆板地套用政府部门早年公布的基准地价,最终导致价值评估结果严重偏低,无客观公正性可言。

   被征收人若想攻克评估陷阱须改变以往对评估过程不闻不问、被动接受估价结果的行为方式,积极协商确定评估机构。同时,为增强评估机构与地方政府之间的独立性,被征收人可以选择异地评估机构。这种做法虽然未被目前的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所明确肯定,但也没有被否定或排除,基于立法的解释具有可行性。最后,如果被征收人不满意于评估结果,仍有两道救济程序:其一,向房地产价格评估机构申请复核评估;其二,向房地产价格评估专业委员会申请鉴定。

   征收补偿的标准通常系依照房地产价值评估的结果确定,因此,房地产评估环节的重要性可见一斑。《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予了被征收人自由选择评估机构、获得正当公平评估结果的权利。但实践中,被征收人或者被拆迁人拿到评估报告后理想补偿希望落空的例子却不少见。之所以如此,是因为他们掉入了“评估陷阱”:一方面,被征收人一方的评估机构选择权被弱化甚至于被剥夺;另一方 面,各地评估机构对行使征收权的行政机关具有不同程度的依附关系,难以真正做到独立、客观、公正地开展评估工作,且评估作业多与《国家标准房地产估价规范》不符,例如,评估机构、评估人员规避人户实地勘测、评估面积低于实际面积、评估中的基准地价计算不来取市场比较法,反而呆板地套用政府部门早年公布的基准地价,最终导致价值评估结果严重偏低,无客观公正性可言。

产权调换房陷阱

   征收补偿的标准通常系依照房地产价值评估的结果确定,因此,房地产评估环节的重要性可见一斑。《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予了被征收人自由选择评估机构、获得正当公平评估结果的权利。但实践中,被征收人或者被拆迁人拿到评估报告后理想补偿希望落空的例子却不少见。之所以如此,是因为他们掉入了“评估陷阱”:一方面,被征收人一方的评估机构选择权被弱化甚至于被剥夺;另一方 面,各地评估机构对行使征收权的行政机关具有不同程度的依附关系,难以真正做到独立、客观、公正地开展评估工作,且评估作业多与《国家标准房地产估价规范》不符,例如,评估机构、评估人员规避人户实地勘测、评估面积低于实际面积、评估中的基准地价计算不来取市场比较法,反而呆板地套用政府部门早年公布的基准地价,最终导致价值评估结果严重偏低,无客观公正性可言。

   被征收人若想攻克评估陷阱须改变以往对评估过程不闻不问、被动接受估价结果的行为方式,积极协商确定评估机构。同时,为增强评估机构与地方政府之间的独立性,被征收人可以选择异地评估机构。这种做法虽然未被目前的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所明确肯定,但也没有被否定或排除,基于立法的解释具有可行性。最后,如果被征收人不满意于评估结果,仍有两道救济程序:其一,向房地产价格评估机构申请复核评估;其二,向房地产价格评估专业委员会申请鉴定。

产权调换房陷阱

   被征收人选择产权调换房的,多按“拆一还一”方式调换。乍一看,这是公平的调换。实则不然,“拆一还一 ”只是一种数理意义上的公平,实际对被征收人并不公平,还是一个挖好的陷阱:

   首先,调换面积缩水。就商品房而言,调换面积缩水的表现形式有两种:①被征收房屋评估面积只包括套内面积而不包括公摊面积,而产权调换房的面积通常是套内面积与公摊面积的合计,因此一拆一还之后, 可供被征收人专属、专用的房屋“地毯”面积就这样不露痕迹地”缩水”了;②被征收房屋面积比产权调换房屋的公摊比率小,从而导致被征收人的实际房屋面积缩水。就其他早期私房而言,房屋附带院落的面积往往比主房建筑面积大,但实践中针对院落的补偿标准尚未统一,都是特事特办。很多地方对院落面积更是按一定的比例进行补偿,甚至是没有补偿,那么可以调换的房屋面积自然又是“缩水”的。

   其次,房屋产权性质、面积与容积率降低。近年来,各地建设的产权调换房一般以经济适用房为主,房屋面积较小,容积率较大。如果被征收房屋的性质是商品房,则在产权性质、房屋套内面积、容积率方面都要优越于经济适用房,“拆一还一”势必导致居住水平生活水平的实际降低

   再次,房屋产权年限缩短。将集体土地征收为国有,同步征收房屋并按“拆一还一”标准给原村民调换经济适用房或商品房的,亦会造成调换房产权年限的不对等。众所周知,城郊、农村的宅基地是长期无限使用的,而经济适用房与商品房却有着产权年限限制,可见前后两个权利的实际内涵相去甚远。

   此外,地区边缘化。截至目前,各地产权调换房与被征收房屋的区位十之八九是不同的。通常,被征收房屋处于寸土成金的黄金地段,而产权调换房却位于开发程度不高、周边城市建设尚不成熟的偏僻地段,如此“拆一还一” 有失公平是显而易见的。

   最后,生活成本变高。产权调换房与被征收房屋产生的生活成本有较大差异,最典型的是农民上楼、危旧房拆改,原本水、暖、住自理、免费的模式将会变得水费、取暖费、物业费样样收费。这一生活成本变化的隐性问题也使得“拆一还一”的公平性大打折扣。

   综上,要避免掉入产权调换房陷阱,其一,需结合个案具体情况进行精确的计算、综合的判断,确定合理的调换标准;其二, 被征收人在签订补偿安置协议时,应尽可能慎重,有条件者可通过专业人士制定详细完备的补偿安置协议,就产权调换房的套数位置面积(包括套内面积与公摊面积)、产权办理事宜等基本情况清楚明确地事先约定,以最大限度地限制征收人对被征收人的违约或侵权而造成的损害。



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