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昌运律师解读:自建房能获得征拆补偿吗?

2019-11-14 北京昌运律师事务所
导读

2007年9月26日,B市D区建设委员会向D区市政园林服务中心核发了某道路建设工程项目的《房屋拆迁许可证》。王学林(化名)是该项目被拆迁人之一,其房屋总建筑面积达344.5平方米,但拆迁人仅同意对…

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案情简介

   2007年9月26日,B市D区建设委员会向D区市政园林服务中心核发了某道路建设工程项目的《房屋拆迁许可证》。王学林(化名)是该项目被拆迁人之一,其房屋总建筑面积达344.5平方米,但拆迁人仅同意对其中的49平方米给予补偿,理由是其他面积的房屋均为王学林私自建设,属于违章建筑。双方进行了几次协商,但终究未能达成一致意见。

   2008年3月初,D区城市管理监察大队向王学林送达了《拆除违章房屋公告》,认定王学林自建的295.5平方米房屋违反了《B市市容环境卫生条例》的规定,责令其限期拆除,并将公告在《法制日报》,上进行刊登。

   王学林随后委托了律师,律师充分了解情况后向D区城市管理监察大队发出《关于王学林案件城管下发拆除违章房屋公告的处罚的法律意见》,指出:D区城管大队依据《B市市容环境卫生条例》对王学林自建房进行强制拆除属于适用法律错误;王学林自建房建于20世纪80年代初,当时尚不存在规划部门审批程序,因而不构成违章,并且该事实存在逾20年,超过了法律规定的除斥期间;D区城管大队依法并不享有违法建筑的认定权以及拆除违法建筑的行政执法权。

   收到这一法律意见书以后,D区城管大队几次约王学林代理律师谈话,终做出明确表态不会再次拆除王学林的自建房。

   2008年5月中旬,D区市政园林服务中心与王学林签订补偿安置协议,王学林最终获得三套两居室的产权调换

律师解读

   自建房原本是一个集体土地范围内的命题,但由于我国的特殊历史背景,这个命题也同样出现在了国有土地上。依据有关规定,拆迁补偿征收补偿的对象都是合法的房屋所有权。若从字面来理解法律规定,本案拆迁人“无证面积无补偿”的说法看似是可以成立的。但回归现实理性,这一说法却是行不通的。

   我国国土面积大,各地由于历史原因存在大量手续不全的无证房屋,毕竟国家宏观制度完善、国民权利意识建立都只是近二十来年时间里发生的进行时态。若教条地甚至断章取义地适用违章建筑、违法建筑行政处罚条款,动辄作为违法建筑予以强制拆除,将造成一个庞大的群体流离失所,社会稳定堪忧。反之,在不突破法律的最低标准的情况下,兼顾公众出于生活所需建设自建房的社会现实,在城市化过程产生的房屋征收、房屋拆迁过程中予以适当补偿,确保这个群体生活水平不降低,则能理顺社会民生与经济社会规划发展的关系。

   回到本案中,结合未经登记房屋六种情形差别补偿对待的原则,王学林的自建房在1987年全国房屋普查登记之前已经建造完成,亦是其生活必需,应视为合法建筑不以补偿,此为其一:其二,准照具体行政行为六大合法要件:①行使行政职权的主体合法;②合乎法定职权范围;③作出具体行政行为的证据确凿;④适用法律法规正确;⑤符合法定程序;⑥不滥用职权。D区城市管理监察大队并非规划主管部门,不具有认定、处理违法建筑的职权。同时,界定、处理违反规划的违法建筑只能适用《城市规划条例》、《城市规划法》或《城乡规划法》,D区城市管理监察大队适用《B市市容环境卫生条例》作为拆违法律依据显然构成适用法律错误。


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