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拆迁补偿

什么叫做“拆一还一”

2020-01-19 北京昌运律师事务所
导读

“拆一还一”的概念最早出现在1991年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》里面,要求产权调换房与被拆迁房屋“一平方米换一平方米”。2001年新城市房屋拆迁管理条例取代旧拆迁条例后,“拆一还一…

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  “拆一还一”的概念最早出现在1991年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》里面,要求产权调换房与被拆迁房屋“一平方米换一平方米”。2001 年新城市房屋拆迁管理条例取代旧拆迁条例后,“拆一还一 ”的原则仍然一直沿用。 本条例虽然取缔了拆迁的概念,却沿用了“拆一还一”的安置原则。

  使用“拆一还一”的安置原则时,包括以下三层含义应当尤为注意:

  产权调换房的面积原则上应当等于被征收房屋的面积。实践中,产权调换房因为其整体建筑规划往往是类型化的,因此难以与面积千差万别的被征收房屋做到完全一致。这种情况下,允许产权调换房的面积大于被征收房屋的面积是有现实必要性的,而产权调换房超出被征收房屋面积的部分,应当按照产权调换房的市场价格(或政策定价)进行差价补齐。其中,产权调换房的市场价格亦应当通过专业房地产价格评估机构评估确定,评估时点为房屋征收决定公告之日。值得警惕的是,有个别征拆项目可能试图以补偿安置货币化为借口,规避“拆一还一”基本安置原则,按照被征收房屋的价值来确定产权调换房的面积,这种做法等同于变相剥夺被征收人的合法权益。

  被征收人一户人均居住面积不到本地政府规定标准的,被征收人可直接依据政策规定,要求产权调换房屋的面积无偿达到规定标准。

  由于容积率、区位价值等问题,“拆一还一”使用时不能过于机械,比如,用容积率低的房屋置换容积率高的房屋,房屋的居住舒适度会降低,如果仍简单地一平方米换一平方米,势必对被征收人不公,故而应当适当提高置换比例。此外,如果安置房屋选址较为偏远,也不能照常采取“拆一还一” ,而应当基于公平补偿原则调整置换比例。

TAG: 拆一还一

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