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拆迁维权

房屋征收中承租人能享受哪些合法权益?

2019-11-15 北京昌运律师事务所
导读

在国有土地上房屋征收工作中,征收范围内的房屋存在租赁关系的现象并不少见,并且实践中因征收引起的租赁纠纷也有相当的数量。从顾及现实与保障民生两个方面出发,将征收中承租人的权益维护写进立…

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   在国有土地上房屋征收工作中,征收范围内的房屋存在租赁关系的现象并不少见,并且实践中因征收引起的租赁纠纷也有相当的数量。从顾及现实与保障民生两个方面出发,将征收中承租人的权益维护写进立法都是有必要的,而且这也是我国香港、我国台湾地区以及其他法治国家通常的立法选择。但是,我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有对承租人的权益如何保障做出规定。那么这个问题的处理也同于抵押权人权益保护问题,只能从法律关系与有关法律规范着手。所不同的是,关于租赁关系上不存在单行法规,因此如何保护征收中承租人的合法权益问题探究,还是只能从租赁法律关系的分析着手。

   从法律关系来讲,房屋租赁的本质是一种合同之债。 基于公共利益目的的征收是一种强制性的国家行为,相对于这种合同之债而言,构成合同不能继续履行的不可抗力因素。换句话说,一旦征收开始,租赁合同关系随之终止。同时,承租人一方因为征收对租赁关系的打破而债权受到损害,而出租人(房屋所有权人)一方则因为征收对租赁关系的打破而得益。出于平衡承租人与出租人二者利益损益的需要,应当由房屋征收部门与被征收人(房屋所有权人、出租人)、承租人共同协商补偿事宜,并签订补偿协议。三方不能达成补偿协议的,由征收人补偿因被征收人与房屋承租人解除租赁关系给被征收人、房屋承租人造成的损失,或负责安排承租人承租到与原承租房屋同等条件的房,直至承租期限届满为止。

   一.承租人获得补偿的途径——在房屋征收公告之后及时进行参与三方补偿协商 

   在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条中的规定,即市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。征收决定公告之后,设定有未到期租赁关系的房屋所有权人应当及时书面通知承租人,告知其征收事项。收到通知的承租人应该尽快与房屋所有权人、征收部门协商补偿事宜。值得注意的是,房屋已设定的租赁关系不应当影响房屋市场价值的评估。


    二.承租人可获补偿范围——装修费、经营损失补偿、搬迁安置补助 

   在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条中的规定,即市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。征收决定公告之后,设定有未到期租赁关系的房屋所有权人应当及时书面通知承租人,告知其征收事项。收到通知的承租人应该尽快与房屋所有权人、征收部门协商补偿事宜。值得注意的是,房屋已设定的租赁关系不应当影响房屋市场价值的评估。

   房屋用途包括商用与居住。当租赁房屋的用途为商用时,补偿范围一般涉及装修费、经营损失补偿与搬迁安置补助;而当租赁房屋的用途为居住时,不会涉及经营损失补偿,不过装修费与经营损失则要看具体情况来加以确定。

   1 装修费

   如果承租人在租赁期间已经对房屋进行了二次装修,依据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条的规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”可以知道,如果在房屋租赁合同中已经明确装修物归属的,按照约定确定装修物属于房屋所有权人还是承租人。如果房屋租赁合同中没有约定的且装修物又不能脱离于房产,则装修物归房屋所有权人所有,而承租人同时享有债权请求权,可以要求房屋所有权人对装修物支付相应对价。

   根据以上分析,在房屋征收部门、房屋所有权人与承租人三方具体协商补偿事宜时,就装修费部分的补偿款分配应当分为三种情况:

   ①判断房屋所有权人与承租人订立的房屋租赁合同中是否约定装修物归承租人所有,如果判断结果为肯定,而装修物不可以脱离房产而存在的.则应将装修费的补偿直接补给承租人;

   ②如果判断房屋所有权人与承租人订立的房屋租赁合同对装修物的归属没有作出规定,而装修物可以脱离于房产的,对该房屋的征收补偿不产生装修费补偿;

   ③如果判断房屋所有权人与承租人订立的房屋租赁合同对装修物的归属没有作出规定而装修物无法脱离于房产的,应当将装修费补偿到房屋所有权人名下房屋所有权人再支付给承租人。

   2 经营损失补偿

   当承租人租赁房屋的用途为商用时,征收房屋时应当给予其经营损失补偿,即弥补其因征收中止租赁而遭受的生产经营损失。如何在实践中确定经济损失补偿?

   首先,“经营”是对房屋性质的修辞。依照法律规定,只有非住宅房屋才能用于经营。但实践中,“住改非”现象的存在具有普遍性,而且承租住改非的房屋用于经营的经营者手中不少持有依法取得的经营执照与完税证明。可以说,“住改非”也是一大中国特色。对于非住宅用途房屋与住宅用途房屋用于商用并且工商许可与纳税程序齐备的两种情形一视同仁,均认可其“经营"性质。

   其次,“损失"就是经营损失等同于补偿额。经营损失要求是直接的损失,而不包括间接损失、精神损失,它的内涵主要包括前期经营投资损失、停产停业损失与影响生产、营业损失。所谓前期经营投资损失,是指投资者在取得营业执照之前所做的投资,如市场调查、营业场所装潢、人员雇用、产品研发、订货。其中最典型的就是商场、酒店宾馆等营业场所,在其办理营业执照之前必须先行办理装修工程消防、环保、卫生等审批前置手续,物资成本与时间成本均是一笔不小的账。

   所谓停产停业损失,是指自征收中止房屋租赁关系之后、承租合同的截止日期之前的这段时间里,因停产停业所造成的直接损失。而影响生产、经营的损失所占份额比较小,比如能不能再找到同等地段、同等租金的房屋的风险损失、失去原有位置的品牌损失广告损失。

   最后,已有的三种标准分别是按照税后利润计算、按照行业平均利润计算按照租金计算。采用租金标准的属于极少数,因为它很难反映损失的不可控性。而采用行业平均利润计算的所谓特许经营项目。

   3 搬迁安置补助

   搬迁安置补助也是征收补偿的一部分,如果房屋设有租赁关系时,搬迁安置补助费区分以下三种情况应当支付给实际搬迁的承租人:

    ①承租人使用征收人提供的周转房的,向承租人支付搬迁补助费一项,而无须支付临时安置补助费;

   ②经三方选择采取货币补偿的,而承租人又自行寻找安置房时,应当向承租人支付搬迁补助费与临时安置补助费两项;

   ③经三方选择采取房屋产权置换的,或者在使用征收人提供的周转房的过渡期间,承租人自行安排住处的,应当向其支付搬迁补助费与临时安置补助费两项。


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