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房屋拆迁

地方关于“住改商”房屋拆迁补偿的规定

2020-01-19 北京昌运律师事务所
导读

法律没有明确规定“住改非”情况的补偿,但在一些地方性的规定中却有合理的规定,对此昌运拆迁律师为您总结如下:

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  法律没有明确规定“住改非”情况的补偿,但在一些地方性的规定中却有合理的规定,对此昌运拆迁律师为您总结如下:

  (一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

  比如黑龙江某地在拆迁办法中规定,拆迁的住宅房屋用作经营使用,只要在拆迁通告发布前,依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录,且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的, 其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

  (二)也有地方规定住改商可以享受商业用房补偿政策

  比如浙江某地区规定“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的,能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件,并能按时签订拆迁补偿协议的,可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

  (三)参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同

  江苏此种补偿标准比较常见,比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同, 取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。 对沿街的住改非房屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定。依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定,房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋),应当参照经营用房估价。《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》第十八条规定,本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法,根据其沿街与否,分两种情况进行估价和补偿:

  1.对沿街的“住改非”屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

  2.对非沿街的“住改非”房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定。

  (四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

  张家界市规定对住改非房屋的拆迁,根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿,具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮,但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

  (五)采用混合标准

  比如重庆某地区规定:1.临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积,参照同地段门市评估价格进行补偿; 2.其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1:2进行补偿。

  虽然对于“住改商”的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定; 但另一方面由于此类规定的法律效力一般较低,多是以地方政府规章的形式出现,只能作为行政审判的参照,而且不合理之处的存在亦不是不可能。因此在实践中,专业拆迁律师介入拆迁维权中,对于实现“住改商”的商补标准将是一种重要的抉择。


昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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