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拆迁维权

当抵押财产成为征收对象时,如何维权?

2019-11-21 北京昌运律师事务所
导读

郭巧巧(化名)在A市有一套祖遗房屋,2008年因投资设立一家软件开发公司需要出资500万元,向李泰明(化名)借款300万元,并约定2011年年底清偿完毕。由于软件开发行业具有前期投资大、利润回收缓慢的…

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   案情简介:

   郭巧巧(化名)在A市有一套祖遗房屋,2008年因投资设立一家软件开发公司需要出资500万元,向李泰明(化名)借款300万元,并约定2011年年底清偿完毕。由于软件开发行业具有前期投资大、利润回收缓慢的特点,因此清偿期限届满后,郭巧巧的公司才刚刚摆脱负债经营的局面,尚无力偿还欠李泰明的300万元债务。经郭巧巧与李泰明协商,双方约定将还款期限延长至2012年年底,并以郭巧巧名下的祖遗房屋为抵押且房产证交由李泰明保管。

   2011年1月底,李泰明听闻郭巧巧抵押的房屋所在区片已经发出了房屋征收公告,要进行旧城改造;但郭巧巧却从未跟自己谈过旧城改造的事情,因此开始担忧,不知道他对于郭巧巧抵押给他的那套房子在征收中有没有权利、有的话是什么样的权利。针对自己的担心,李泰明咨询了律师。咨询中,律师告知李泰明要及时向该征收项目征收部门进行房屋权益登记。一经房屋征收部门确认李泰明对郭巧巧那套祖遗房屋确实享有抵押权,应当将该房屋的征收补偿款优先给付李泰明。

   李泰明按照律师的指导申请了房屋权益登记。2011 年2月下旬,房屋征收部门联系了郭巧巧、李泰明共同协商祖遗房屋的补偿问题,并告知经房地产评估确定该房屋的补偿价值为619万元,且表示他们可以在回迁安置与货币补偿之间做出选择。由于郭巧巧还有另一处房屋,她表示愿意接受货币补偿。对于郭巧巧的意见,李泰明表示无异议。于是,三方最终达成一致意见并签订三方协议,约定房屋征收部门共计补偿郭巧巧619万元,并将其中300万元打人李泰明的银行账户,郭巧巧与李泰明就祖遗房屋设定的抵押权就此消灭。 

  律师解析:

   抵押权人不属于房屋征收关系中的法律主体,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也找不到抵押权人的相应条款,因此,当抵押财产成为征收对象时,抵押权人势必要寻找“他山之石”来维护合法权益。而这个“他山之石”,就是如下四个法律条款:

   ①《物权法》第174条规定:“担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”

   ②《担保法》第58条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”

   ③最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条第1款规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”

   ④《城市房地产抵押管理办法》第38条规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。”

   总结以上四个条款,可知:抵押权人对被征收的抵押房产所获拆迁补偿安置享有优先权,而这一优先权的具体体现则是:市、县人民政府作出房屋征收决定并予以公告后,抵押人应当及时通知抵押权人征收事项,后者知悉后再及时向房屋征收部门进行房屋权益登记,参与到补偿安置协商环节中去。如果经过三方协商,确定货币补偿方式的,房屋征收部门应当先向抵押权人支付抵押额度的补偿金,然后再将剩余的补偿款支付给房屋所有权人,并签订三方协议;而如果三方协商的结果是进行产权置换,房屋所有权人可以将置换所得的房屋作为抵押标的物,使得原抵押关系并不消灭。


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