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租赁商业用房的征收补偿办法

2020-01-19 北京昌运律师事务所
导读

只要征收补偿事宜在相关的租赁合同中有约定,不论是住宅房屋还是非住宅房屋,私有房屋还是公有房屋,就应当按照约定的方式进行。

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  1.只要征收补偿事宜在相关的租赁合同中有约定,不论是住宅房屋还是非住宅房屋,私有房屋还是公有房屋,就应当按照约定的方式进行。

  2.如果没有约定的情况下,根据不同的实际情况区别对待:

  (1).如果公有非住宅房屋已经被征收执行政府规定了相应的租金标准,那么应根据租赁双方的约定来确定是实行产权调换还是实行货币补偿。如果选择货币补偿,除了根据租赁双方之前的约定来进行补偿金额的分配,还应根据租赁期限内承租人的租赁年限来规定货币补偿金额的分配比例。

  (2).部分已形成事实上的租赁关系的住房,由于国家出台了私房改造政策,此类房屋在被征收的同时也应实行相应的货币补偿。被征收房屋的全额货币补偿款都应被房屋所有权人获得。与此同时,承租人所应获得的补偿款的数目应相当于所有权人补偿款90%的购房补贴。

  (3).考虑到承租人因为相关福利而取得房屋的使用权,对于执行政府规定租金标准的公有出租住房,在征收的过程中,被征收人将得到被征收房屋货币补偿金额的10%,承租人获得其中的90%,并且同时终止租赁关系。

  3.我国目前有许多房屋虽然不符合房屋租赁的相关要件,但在事实上已完全具备了租赁关系,相关表现如下:

  首先,虽然部分房屋因租赁协议而被出租,但在租赁协议中并没有规定租赁期限。由于出租人与承租人始终保持分离,承租人也定期交纳租金,对于这种情况应当按照租赁房屋来进行补偿安置。

  再次,虽然租赁双方没有签订租赁协议,但承租人却定期交纳租金,这是一种典型的事实上的租赁行为。

  最后一种情况是租赁双方既没有签订租赁协议,承租人也不定期交纳租金的。对于这种事实上的房屋租赁行为,在进行征收工作的同时也应当按照租赁房屋的征收补偿安置标准来进行安置。

  4.已经实行房屋产权调换的,征收人应对被征收人或房屋承租人支付搬迁费用,除此以外,还应根据交通条件、基础设施条件、房屋面积及周边环境的变化对生活的影响或精神损害给予适当补助。具体支付标准由各地方政府参照原住房建筑面积及区位规定。如果房屋承租人搬出确有困难的,可以向征收人申请提供房屋的临时安置,征收人不得拒绝。

  5.被征收房屋的非所有权人之房屋的承租者,能否认定为被征收房屋的承租者呢?这个问题不能一刀切,需要依承租人是善意还是恶意来认定。如果承租人本来知道出租人是该房屋的非所有权人或者应当知道出租人对房屋不具有合法所有权,而仍然与非该所有人签订租房合同,那么,该承租人不能认定为被征收房屋的承租者。因为承租人的行为显是恶意,违背了民法的诚实信用原则,其作为被征收房屋的承租人的利益就没有法律保护的根据。相反的情况,如果承租人自始不知或根本不可能知道出租人是该房屋的非所有权人。因而与其订立租赁合同,那么,该承租人应当认定为被征收房屋的承租人。因为承租人的行为是善意的,法律应当保护善意人的利益,维护社会交易安全,稳定社会秩序。

TAG: 征收补偿

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