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集体土地上的商业化房屋征收如何进行?

2019-12-02 北京昌运律师事务所
导读

集体土地上的商业化拆迁近年来开展得一片如火如荼,但一直以来,这个领域都游离在法律规范之外,唯一触碰法律视角的也只有小产权房问题。…

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   集体土地上的商业化拆迁近年来开展得一片如火如荼,但一直以来,这个领域都游离在法律规范之外,唯一触碰法律视角的也只有小产权房问题。

   为何说集体土地上的商业化房屋拆迁处在立法的禁区?这和我国目前的土地制度有直接关系。在我国的两级土地所有制度中,国有土地为全体国民所有或者说国家所有,而集体土地则为集体经济组织全体成员所有。就独立的、个体的集体经济组织成员而言,他享有集体土地的使用权。这个使用权允许在集体经济组织范围内流动但是却不得出让转让或者出租用于非农业建设,只有符合土地利用总体规则并依法取得建设用地的企业因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。概括地说, 集体土地是不可能进人市场流通的,而正是这种市场流转的不可能,直接斩断了在集体土地上搞商业开发的后路。

   那么集体土地上的商业化房屋拆迁有没有市场?从现实层面来说,这个市场存在,而且不可小觑。  

   小产权房就是最为典型的例子。

   所谓小产权房,通常是村集体组织或者开发商联合基层政府以新农村建设名义在集体土地上开发建设,或者由农村自发联合建设的由乡镇级政府而非国家颁发产权证明的“商品房"。据国家统计局住房和城乡建设部的统计,截止到2008年在全国范围内小产权房已经达到现存城镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上,其中涉及村镇住宅的有50多亿平方米。而到2010年年底,小产权房的数量升至60多亿平方米,相当于中国房地产业近十年的开发总量。

   小产权房建设的方兴未艾,无疑是中国式现实对中国法制的又一次出走,也声势庞大的宣告了集体土地上商业化房屋拆迁的势不可当。目前,我国多个省市都在大力推广“新农村”建设,其中就有几近一半的比例属于商业化房屋拆迁。可是,新旧拆迁条例对于这类已在广袤国土上快速蔓延的拆迁活动却不约而同地保持了沉默。

   结合实务操作中的诸多经验,要使集体土地上的商业化房屋拆迁合法化,目前最为合理的一种方式是分为两步走:   第一步,将集体土地征收为国有土地,房屋的所有权为原集体经济组织成员所保留;第二步,按照国有土地上的非公共利益拆迁模式,遵循自由平等的精神推动房屋征收。


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