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房屋拆迁

商业用房拆迁中的预期收益和无形损失

2019-12-27 北京昌运律师事务所
导读

房屋预期收益是指房屋所有权人依法收取的、房屋所产生的自然孳息或法定孳息,它是房屋所有权人的一个重要的收入来源。在受害人受到侵害时,该财产权益并不存在;但在通常情况下,如果受害人不受…

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  (一)预期收益

  房屋预期收益是指房屋所有权人依法收取的、房屋所产生的自然孳息或法定孳息,它是房屋所有权人的一个重要的收入来源。在受害人受到侵害时,该财产权益并不存在;但在通常情况下,如果受害人不受到侵害,该财产上的权益必然或者极有可能得到。因此,在遭遇征收时,房屋预期收益应当予以补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的“停产停业损失”就是对这种损失的补偿。另外,对预期收益的补偿到底补偿多少,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”,我们建议加上另外一个因素:同地区同等行业的平均利润。

  (二)无形损失

  对于广大被征收人来说,他们不仅丧失了土地使用权及其上面的房屋,其生产、生活也会受到不同程度的影响,其具体表现为各种的无形损失。无形损失是指因为房屋拆迁,被征收人被迫丧失了原来住宅区域内良好的邻里关系、便利休闲和熟悉的教育、医疗、市场设施等无形利益。对于这个问题,很多学者观点不一,笔者的基本态度是:

  第一,主观性不能成为补偿的障碍。侵权责任中的精神损害虽然具有主观性但却予以赔偿,即是一个证明。

  第二,放眼世界,发达国家和地区的补偿目标在于最大限度的弥补被征用人因征收征用造成的财产状况变动而引起的损失,恢复被征用人财产利益和有关经营利益于被征用前的状态,维护其私人和商业生活的安宁。而前述的那些无形损失大都属于私人生活的安宁方面,应该予以补偿。

  第三,房屋拆迁既是房地产市场化、商品化和城市建设与改造的一部分,同时也是居民变换居住地点、社会关系重组、社区重建的过程。因此,它不仅涉及房屋征收本身的住房安置或补偿的问题,而且严重影响到被征收人全家今后的正常生活。因此,一个公正的征收补偿不应该仅包括房屋拆迁本身的补偿,还应为解决被征收人由于变迁居住地而带来的实际困难做出一系列制度性安排。对于经营性用房,经营者在城市房屋拆迁过程中所遭受的无形损失也是存在的;尤其是商业信誉,它可能直接与经营者的生产经营场所挂钩。一个经营者在原地可能商业信誉极佳,口碑较好,财源广进;而搬到另外一个地方之后,当地消费者可能对其并不认同,从而可能导致其生意萧条。可以想象一下,王府井百货大楼如果离开了王府井大街而搬迁到回龙观,尽管其名称不变,营业能不受到影响?经营者为了开拓生意,必然得重新开始进行宣传推销自己的产品,这得经过一 段周期才有可能获得当地消费者的认可,甚至可能得不到认可。如果不对经营者的这些无形损失进行补偿,也有违公平正义原则。遗憾的是,《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此都没有规定,仍然忽视了被征收人的利益。


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