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房屋拆迁

房屋拆迁的正确应对措施

2019-12-31 北京昌运律师事务所
导读

作为一名被拆迁人,到底该如何面对征地拆迁问题?如何判断补偿是否合理?又如何为自己争取到公平合理的补偿呢?

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  作为一名被拆迁人,到底该如何面对征地拆迁问题?如何判断补偿是否合理?又如何为自己争取到公平合理的补偿呢?

  第一,确认拆迁性质。面临征地拆迁,你首先要弄清楚是谁主导的,谁要拆你,因为什么拆,这都很重要。如果是政府主导的,一般是为了公共利益而征收,带有一定的强制性,这种情况你一般是反对不了的,只能争取合理补偿。如果不是政府主导,纯粹的商业行为,就不具有强制性,你的主动性就很大,你不同意就不能拆迁。

  第二,确认土地性质。征收行为因土地性质不同而不同,要分清是集体土地还是国有土地,国有土地上是征收房屋,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》必须按照市场价给予补偿。而集体土地上拆迁,目前没有直接的法律依据,主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》,集体土地要开发首先必须先征收为国有,所以,主要是征收土地的补偿,房子等是作为地上附着物进行补偿的。但是不管是哪种性质的,都必须给予被拆迁人公平合理的补偿才可以拆。

  第三,给自己定位。不管因为什么导致拆迁,拆迁补偿的对象是土地或房屋的所有权人,那么要想拿到补偿,你首先需要证明自己是被征收土地或房屋的所有权人,因此,手中的土地证、房产证就非常重要了,凭此可以对号入座去主张你的权利。如果你不是土地或房屋的产权人,而仅仅是使用者,首先要看租赁合同中就遇到拆迁问题是否有明确约定,有的话按照约定执行,没有的话,也就是说在有效的承租合同下,你因拆迁而导致的停产停业损失或其他损失是可以主张补偿的。

  第四,明确补偿内容。国有土地上房屋征收的补偿主要有:

 (一)被征收房屋价值的补偿;

 (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; 

 (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  而集体土地上主要是土地征收的补偿,房屋、青苗等地上附着物的补偿,搬迁和临时安置的补偿,停产停业损失的补偿。

  第五,了解补偿标准。这是笔者接触拆迁案件和咨询以来,回答最多的一个问题。很多被拆迁人找到律师第一句话就 是先问怎么补偿。补偿显然是拆迁案的核心,但是前提必须先弄清楚前边的几个问题才能谈补偿。如果是国有土地上的房屋征收,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,必须按照市场价补偿。而集体土地上拆迁,目前没有直接的法律依据,主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》,此外,最高人民法院有相关的司法解释,《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中已经就土地征收补偿适用问题作出了规定,“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。至于征收耕地等不涉及房屋的情况下,《土地管理法》的规定是按照最高为前3年年均产值的30倍,实践中建议当事人按自己土地的年均产值来主张补偿。总的来说把握-个原则就是 征收或者拆迁不能降低你原有的生活居住水平。

  了解了上面的内容,被拆迁人就可以和拆迁方协商补偿协议了。如果通过谈判拿到了合理补偿是最好的,如果拆迁方执意坚持走霸权主义道路、无法平等协商、实排江人可以借助?业拆迁律师来帮助自己维权,事实上,这也是争取到一个公平合理的拆迁补偿的最有效的途径。


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