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商铺拆迁

承租商铺遇到拆迁,如何进行补偿分割?

2020-01-03 北京昌运律师事务所
导读

承租人与被拆迁人存在拆迁补偿分割问题。由于市面上商铺大多是以这种形式存在的,双方涉及补偿利益分割问题都很敏感,处理起来也很容易出现矛盾纠纷。…

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  承租人与被拆迁人存在拆迁补偿分割问题。由于市面上商铺大多是以这种形式存在的,双方涉及补偿利益分割问题都很敏感,处理起来也很容易出现矛盾纠纷。

  一,主要事实

  租下商铺经营自助饭店刚半年,就被告知所在房屋面临拆迁,加上房东拒退租金,使租户刘女士一筹莫展。刘女士是萧山人,2017年初她租下王先生位于杭州某街道上的一处300平方米的门面,做连锁白助烤肉饭店,每月房租6000元,租期3年,并于当天交了一年72 000元的租金。经营半年遇到拆迁,拆迁方只是和房东谈了相关补偿事宜,刘女士找过拆迁方,但是拆迁方不和刘女士谈,说其只是承租人并不是真正的被拆迁人,使她被拒之门外,随后刘女士只好找房东请求退还租金和分割应当属于自己部分的损失补偿,房东却爱答不理,不明所以。

  二、律师分析

  1. 这个问题包含两个法律关系,一方面是拆迁方与被拆迁人在法律上存在的损害利益大小关系,另一方面就是承租人与房东的租赁合同关系。一般来讲,遇到拆迁,拆迁方是直接找被拆迁人来谈补偿相关事宜的,但是承租人也可以对拆迁补偿事宜提出异议,因为承租人也是利益相关人。如果拆迁方将相关补偿款一次性补偿给被拆迁人的话,承租人是可以向被拆迁人也就是房东要求分割属于自己的补偿款部分的。

  2.拆迁中,对承租人的补偿部分一般包括:①装修费用——主要因为对于承租户来说特别是本案例中的饭店来说,前期的装修花费通常很高;②搬迁费——主要牵涉异地安置时搬迁过程中的运输费等;③一次性停产停业损失——对于承租人来说,一般是根据前3年的营业额和纳税额来计算的,一般补偿3个月到半年。但是本案中就是按照剩余租期这个时间来补偿了,由于才经营半年,不能参考前三年的平均值,需要参考月平均值,当然这个需要参考拆迁当地的具体政策和法律法规规定,是否对承租人有安置和补偿,可以和拆迁方协商确定。停产停业损失依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定进行补偿。

  3.属于被拆迁人的补偿部分就只有土地的补偿和房屋本身的补偿了。土地的补偿根据土地的具体性质来确定补偿方案,当然也是以拆迁当时的土地区位价进行补偿的;关于房屋补偿计算方法参考周边房产市场交易价格,根据面积、高度、建设材质、建设年限以及区位地段来确定。

  4.至于具体怎么分割,租金退不退还得看双方签订的合同具体是怎么约定的。如果双方明确约定了拆迁款的分割及租金是否退还的事宜,那就遵守合同约定;同时,不得违背法律规定和公平、诚信原则。

  三、维权建议

  1.要向拆迁方提供合法有效的租赁合同,并且证明拆迁行为在合同有效期内有相应的政府正式文件出台。

  2.有合法的纳税证明,确定自己商铺的营业收入,来争取停产停业补偿。

  3.清点附属物和需要搬迁的物品,依法进行评估补偿。


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