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拆迁维权

拆迁评估可能存在哪些问题?

2020-01-03 北京昌运律师事务所
导读

目前大多数城市房地产拆迁评估,均采取基准价格结合成新、区位、临街等系数的方式来综合确定拆迁价,房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因素的影响,而且还受市场众多因素…

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  1. 估价方法存在的问题

  目前大多数城市房地产拆迁评估,均采取基准价格结合成新、区位、临街等系数的方式来综合确定拆迁价,房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因素的影响,而且还受市场众多因素影响,后者的影响往往比前者大。例如:房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是由房地产特性决定的,因此仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,法律中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

  2.确定房屋基准价格存在的问题

  房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化。

  3.房屋拆迁补偿价存在的问题

  土地的补偿价没有被真正体现。有些城市现行的房屋拆迁补偿价,虽然是新得出的房屋拆迁补偿价,但其最终结果也只能是在最大程度上反映房屋这一物体本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍表现为补偿价低这一结论。补偿价没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地的因素,而是以土地与房屋重置价合并计算为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地因容积率、建筑密度不同而得出不同的土地价格的现象发生。

  4.在房屋性质认定上存在的问题

  由于我国的房地产相关法律法规滞后,要被拆迁方完备、完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终往往会导致拆迁方不尊重历史现实,无视房屋可以带来的更大收益。

  5.在安置房价格的确定上存在的问题

  众所周知,安置房是由拆迁人提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也应当完全按照市场价格确定呢?事实上二者之间是有差距的:首先,在房屋的拆迁补偿价的确定上存在着问题;其次,安置房价格滞后于拆迁房,两者不是在同一时间点的价格,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”的问题。那么,我们就要明确,房屋拆迁评估当然要以市场价来计算,只有这样,评估才是公平合理的。


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