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征地补偿

房屋征收中未析产房屋的补偿对象如何确定?

2020-01-19 北京昌运律师事务所
导读

析产是分家析产的缩略称谓,是指财产共有人依据共同协商一致的书面析产协议、人民法院已经发生法律效力的调解书、裁定书或者判决书,或者依据仲裁机关已经发生法律效力的仲裁决定书、调解书,抑…

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  析产是分家析产的缩略称谓,是指财产共有人依据共同协商一致的书面析产协议、人民法院已经发生法律效力的调解书、裁定书或者判决书,或者依据仲裁机关已经发生法律效力的仲裁决定书、调解书,抑或房地产行政主管部门就析产事宜制作的已经发生法律效力的析产调解书,对共同财产予以分割,而分属各共有人所有。一旦被征收的房屋存在析产事由的情况,被征收房屋及其附属物的所有权人就会与既有的房屋产权证明所记载的所有权人不一致。在这种情况下,应当如何确定补偿对象?我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有做出相应规定。一般来说,征收房屋需要析产的,应当先析产再分别针对各共有人进行征收补偿。析产事由的存在不影响对房屋市场价值的评估。

  根据实践经验的整理,征收活动中需要先行办理析产手续,再办理征收补偿的情况包括下列五项:

  房屋原所有权人死亡,继承人未对房屋进行分割的,至征收开始后,应当按照原所有权人所立遗嘱或者继承人之间的书面析产协议、人民法院已经生效的调解书、裁定书、判决书对房屋所有权进行分割并及时办理分割手续,继而分而补之。

  一方当事人因赠与、买卖或其他前提行为已经取得房屋产权证书,但又有他方当事人起诉至法院对房屋主张产权的,至征收开始后,应当依据人民法院已经生效的调解书、裁定书、判决书确定是否存在析产必要。经确认需要析产的,则依照前述法律文书办理析产手续。然后,方可进入补偿环节。

  取得有关部门的合法手续后联合建房,房屋建好后至征收开始时,应当按照联合建房各方当事人的书面析产协议、人民法院已经生效的调解书、裁定书、判决书对房屋所有权进行分割,并及时办理分割手续,继而分而补之。

  离异夫妻未对夫妻关系存续期间购置的房屋进行分割的,征收开始后应当先行按照财产分割协议或者人民法院已经生效的调解书裁定书判决书对房屋进行分割,然后办理析产手续,再分别对双方进行补偿。

  因房屋买卖引起原产权变化,多方当事人对房屋主张产权的,应当以人民法院已经生效的调解书、裁定书、判决书或者仲裁机关已经生效的仲裁决定书、调解书确定房屋所有权人,存在共同所有权人的时候则依据前述法律文书分割房屋产权,并办理析产手续,再分别进行补偿。

  征收开始后,存在房屋共有情况的房屋权利人应当尽快确认各自的权利额度,并按照下列程序到房地产登记管理部门办理房屋析产登记:房屋共有权人填写《房屋所有权登记申请书》,并提交下列文件:

  1.房屋所有权证;

  2.遗嘱、离婚协议、联合建房约定、房屋买卖合同等能够证明房屋共有权及共有比例的书面文件,或者房屋共有权人协商一致的书面析产协议,或者人民法院已经发生法律效力的调解书、裁定书或者判决书,或者依据仲裁机关已经发生法律效力的仲裁决定书、调解书,抑或者房地产行政主管部门就析产事宜制作的已经发生法律效力的析产调解书;

  3.将登记为一处的房屋分为二处以上的书面申请。办理房屋析产手续的费用是收取房产证印花税五元,不收其他费用。

  如果应当析产而未析产,在房屋征收过程中发生下列情况,相关权利人可以采取救济措施:

  1.房屋征收部门就直接对一方或多方当事人进行补偿并签订补偿安置协议的,主张产权的一方或多方当事人可以直接向法院起诉,请求确认补偿安置协议无效;

  2.房屋征收部门在与一方或多方当事人无法达成补偿安置协议,按照补偿方案作出补偿决定的,主张产权的一方或多方当事人可以直接向法院起诉,请求撤销该补偿决定。


TAG: 房屋征收

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