昌运征地拆迁律师 - 昌运律师主办征地拆迁法律咨询平台

  • 官方微信
    昌运律师官方微信 微信号:changyunlvshi

    征地拆迁,政策解读,预约律师,免费咨询,快扫码关注吧!

  • 官方微博
  • 手机访问
400-135-8881

7×24拆迁律师咨询热线

房屋拆迁

征收拆迁中的评估报告收还是不收?

2020-01-13 北京昌运律师事务所
导读

当被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时,往往会感到不知所措,是接收还是拒收呢?这时候大家往往选择随大流,别人收我就收,别人不收我就不收。主要原因其实在于大家不了解评估环节,…

依法维权:为您的合法权益保驾护航

提供征地拆迁法律咨询 TEL:400-135-8881 解答拆迁疑难杂症

  当被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时,往往会感到不知所措,是接收还是拒收呢?这时候大家往往选择随大流,别人收我就收,别人不收我就不收。主要原因其实在于大家不了解评估环节,不知道房屋价格评估的基本原理。通过本文,小编为大家普及一下评估与评估方法的基础知识,以及收到《分户评估报告》的时候需要注意哪些问题。

你的房屋是怎样被评估的?

  征收拆迁中评估机构常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本法,书本里面的解释不是专业或者从业人员是很难理解的。简单来说:

  一、比较法。比较法理论基础是模拟交易过程,通过比较参照房屋的市价测算被评估房屋价值的方法。

  二、收益法。收益法的理论基础是效用价值论,房屋的价值取决于效用。例如房屋为房主带来租金收益。通过估测被评估房屋未来预期收益并折算成现值,简单的例子就是银行存款,多少年之后连本带利是多少。

  三、成本法。成本法的理论基础是生产费用价值论,房屋价值取决于构建时的成本耗费。房屋的价值取决于房屋建设的成本。房屋的建造成本越高,房屋价值就越大。

简单比喻上述三种估价方法就是:

  (一)此刻的牛能卖多少钱——市场比较法

  (二)买头牛能带来多少回报——收益法

  (三)养大一头牛需要花多少钱——成本法

  从上述比喻不难看出,同种目的或条件下,成本法评估出来的结果应该是最低的,通常房屋征收拆迁评估中运用最多也是最为重要的是比较法。

  若估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。若估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法。

  当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

  据此,对于一般的被征收房屋而言,成本法轻易不可用,否则其评估结果的科学性将严重存疑,将会直接影响被征收人所能获得的补偿安置。

  怎么分辨比较法的科学性、合理性?

  毫无疑问,市场比较法也不能“瞎比较”,它也是有其操作规范的。

  被征收人拿到自己的《分户评估报告》,首先不要直接翻到估价结果栏,而需要翻看整个估价报告的内容中是否包含“估价技术报告”,这在前述《规范》中有明文规定。

  即使被征收人读不懂估价技术报告,可以提交给专业征收拆迁律师或相关从业者,以弄清楚分户评估报告价值的测算过程是否正确,估价结果是否合理。其中可通过技术报告查看使用的比较法是否满足:

1. 参照物(案例)的成交价必须真实;

2. 参照物(案例)基本数量要求一般是在三个及三个以上;

3. 必须是近期成交的案例,可比实例的成交日期应接近价值时点,与价值时点相差不宜超过一年,且不得超过两年。

  在确认比较法应用合理的基础上,再看分户评估报告中的评估内容:是否包含房屋评估价值、室内装饰装修评估价值、地面附属物评估价值、停产停业损失等。

  需要注意的是,报告中的评估内容应该与补偿方案一一对应。通过以上方法,当事人可以初步读懂《分户评估报告》,在接到评估报告时基本也能知道该注意哪些方面。

分户评估转交,收还是不收

  如果被征收人始终对涉案项目的补偿标准、安置房源状况等不满,对于评估报告可以“收而不签”。不签字并不会导致分户评估报告“作废”,还会给自己未来诉讼救济奠定基础,避免“签收即视为认同”的错误理解出现。

  若就补偿安置问题争议不大,也可以选择配合签收。签字并不影响被征收人申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。

  到底签还是不签,被征收人可提前咨询专业律师。但有一点是肯定的:对于那种一看只有几页纸,根本没有“估价技术报告”的不完整的所谓“分户评估报告”,一定要拒绝签收,因为它是明显不合法的。


TAG: 房屋征收

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

北京昌运律师事务所征地拆迁法律服务平台www.cychaiqian.com

相关栏目

昌运介绍

北京昌运律师事务所

北京昌运律师事务所于2013年经北京市司法局批准成立,成立以来我所快速建成了现代化【详细】

成功案例

团队成员

  • 赵俊

    赵俊,女,北京昌运拆迁律师事务所专职律师,工作以来一直从事民商事诉讼、劳资争…

    咨询热线:400-135-8881

  • 谢正隆

      谢正隆,男,法学专业,后就读于中国政法大学民商法硕士研究生班,曾担任法学…

    咨询热线:400-135-8881

  • 姜音正

      姜音正,获得法学学士、工学学士、管理学硕士,毕业后加入律师行业,在工作期…

    咨询热线:400-135-8881

  • 王光辉

      王光辉,中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京昌运律师事务所主任…

    咨询热线:400-135-8881

  • 王若斌

      王若斌,男,中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京昌运律师事务所…

    咨询热线:400-135-8881

  • 彭玉龙

      彭玉龙,男,法律专业,毕业后一直在律所工作,凭借自身努力和不断学习,储备…

    咨询热线:400-135-8881

栏目推荐

标签云

  • 400-135-8881