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拆迁补偿

如何签订补偿协议,才能保障拆迁补偿最大化

2020-06-01 北京昌运律师事务所
导读

拆迁补偿协议虽然只是一张薄薄的纸,但却是整个拆迁程序中最为重要的一个环节,是被拆迁人能否拿到合理补偿的关键。未签订有保障的拆迁补偿协议签订,我们之前与拆迁方的努力周旋,拆迁方给我们…

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  拆迁补偿协议虽然只是一张薄薄的纸,但却是整个拆迁程序中最为重要的一个环节,是被拆迁人能否拿到合理补偿的关键。未签订有保障的拆迁补偿协议签订,我们之前与拆迁方的努力周旋,拆迁方给我们的美好承诺都会沦为泡影。了解如何签订合法有效的拆迁补偿协议,对缺乏拆迁知识的老百姓有着至关重要的作用。
  
  签订拆迁补偿协议应当全面了解以下几个方面:
  
  一、拆迁补偿协议的主体
  
  主体的意思是我们应该与谁签订协议,与被拆迁人签订拆迁补偿协议的主体必须具备相应资格。国有土地和集体土地的拆迁,对补偿协议的主体有着不同的法律规定。
  
  对于国有土地上的房屋,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定,确定了房屋征收与补偿工作的责任主体是市、县级人民政府;组织实施者是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。
  
  对于集体土地上的房屋,根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定,征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
  
  因此,与被拆迁人签订拆迁补偿协议的主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。这里的房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门,也可以是现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门),但承担房屋征收与补偿实施工作的单位不应当以盈利为目的。
  
  二、协议的内容
  
  拆迁补偿协议约定的内容应当明确、具体,专业拆迁律师指导被拆迁人签订补偿协议时往往会面面俱到,对补偿协议的每个方面都会要求准确无误。如果广大老百姓自己签订协议,虽说做不到专业拆迁律师的专业性,但是要了解补偿协议的基本内容,才不被拆迁方的花言巧语所欺骗。
  
  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。签订协议时,我们要尤其注意以下几个方面:
  
  1、补偿方式
  
  拆迁补偿的方式要进行明确的约定,是选择产权置换还是货币补偿,又或者是两者结合的情况。
  
  2、补偿金额
  
  明确协议上的补偿金额是否与之前协商、口头承诺的结果一致,避免拆迁方在金额数字上弄虚作假,做小动作。
  
  3、支付期限
  
  对补偿款支付的时间要明确约定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款的规定,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。意思是说,每个征收项目所要发放的补偿款都应当事先足额存入到专项账户上,明确补偿款的支付期限是被征收人快速拿到补偿款的重要保障。
  
  4、房屋交付事项
  
  选择产权置换的要在协议中明确调换房屋的位置、面积、楼层、户型结构、朝向和房屋交付时间等事项。最好在协议中明确到门牌号,避免拆迁方不完全履行约定合同,安排地理位置不好的房屋或者延迟交房。
  
  5、被拆迁房屋的基本情况
  
  在拆迁补偿协议中要载明被拆迁房屋的坐落、结构、用途、类型、面积及附属设施等基本情况,还有被拆除房屋的评估结果,目的是为以后出现纠纷时提供最基本的依据。
  
  6、违约责任
  
  违约责任是被拆迁人在签订协议中经常被忽略但却最重要的一个点。补偿协议具有合同性质,在协议中明确约定违约责任以及争议解决的办法,一旦拆迁方出现违约的情况,可按照约定及时进行救济,以保障自身的合法权益。例如拆迁方到期不及时交房,被拆迁人可以依据签订的协议起诉拆迁方,要求对方履行职责。
  
  三、保留协议原件、收集违约证据
  
  被拆迁人在签订拆迁补偿协议后,要保留协议原件。实践中,经常有拆迁方在签订完补偿协议之后收走协议原件,被拆迁人想要拍照都不被允许。这种情况要警惕拆迁方在签完的协议上做手脚,避免此行为的发生就应当要求拆迁方留下协议原件。签完协议之后,万万不可觉得万事大吉,还要及时收集拆迁方没有履行协议内容的证据,以备不时之需。如果拆迁方在规定期限内没有完成协议约定的内容,绝不可坐以待毙,应当积极主张权益,及时采取法律途径进行维权。
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