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拆迁问答

住宅改为商业用房后,拆迁时评估怎么进行?

2020-03-06 北京昌运律师事务所
导读

刘先生是石家庄市人,家有一个临街的一层商品房,虽然房子有点旧,但是地理位置不错,由于刘先生也住不着,就把它装修了一番进行经营烟酒生意,营业执照等手续都齐全,现在政府要进行征收,进行…

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   刘先生是石家庄市人,家有一个临街的一层商品房, 虽然房子有点旧,但是地理位置不错,由于刘先生也住不着,就把它装修了一番进行经营烟酒生意,营业执照等手续都齐全,现在政府要进行征收,进行旧城改造,但是刘先生不知道自己现在经营的烟酒商铺的赔偿是否和普通住它的赔偿样,那么假设按照商铺赔偿,具体应当怎样进行评估?

住改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿评估中,常遇到“住改商”的问题,问题的焦点是对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全“商服”用途评估。

律师分析

   1.关于房屋按什么用途评估补偿的问题。一般情况在土地使用权价格上,当然应采用市场比较法运用市场比较法估价应按下列步骤进行:收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正。

   进行个别因素修正、求出比准价格。运用市场比较比较法估价。应准确收集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。

   2.评估中应当证明哪些内容?

   ①房产的具体状况;

   ②关于进行经营的时间、手续;

   ③选定商铺的实际经营年利润等等。

   3.按照市场比较法确定土地的使用价格,存在两个方法。

   一是直接法。直接根据市场上土地使用权出让价格确定。

   二是间接法。根据房地产市场房地产价格扣除建筑物价格来确定。

维权建议

   1. 在实践中,运用直接法确定土地使用价格可能存在很多困难,主要是土地交易相对较少,收集三个以上可比实例比较困难。

   2. 运用间接法确定土地使用价格相对容易,在市场上容易找到近个可比实例,加上建筑物本身的价值相对稳定,确定每平方米建筑物的价格就相对简单。

   3.在每平方米建筑物的价格确定后,扣除后就得出每平方米土地使用价格。用公式表示:土地使用价格=整套房地产价值—房屋建筑成本价值,每平方米土地使用权价格=土地使用权价格土地面积。对于整个商品房小区的拆迁,由于容积率确定,也可以采取一体补偿办法。


TAG: 拆迁评估

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