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拆迁问答

拆迁方给出的评估方法必须要接受吗?

2020-03-17 北京昌运律师事务所
导读

山东聊城农村的李某经营了家养鸭场,1994年在荒坡地上建的厂房,有合法经营手续,且经营至今,效益良好,但是2017年年初由于政府环保专项整治对其进行了关停,只对其厂房和存栏的鸭子以成本法进…

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    主要事实 

    山东聊城农村的李某经营了家养鸭场, 1994年在荒坡地上建的厂房,有合法经营手续,且经营至今, 效益良好,但是2017年年初由于政府环保专项整治对其进行了关停,只对其厂房和存栏的鸭子以成本法进行了评估,补偿很低,损失很大。如果遇到同样的情况我们如何维权?

律师分析 

    对于拆迁方选定的评估方法不满意的,可以申请复核,或者直接要求更换评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条、第20条规定了房屋价值的确定方法及评估相关问题的确定方法。所以说对拆迁方的评估方法不是必须接受的。

    实际评估中,对于拆迁方运用的不合理的评估方法也是可以提出异议的。比如应当运用预期收益法进行评估而其使用成本法,这肯定是不合理的,这会使评估最后的结果相差甚远。实践中拆迁方为了节省财政开支,压低补偿,一般都会采用成本法进行评估。当然由于政府的公权力,其对各部门有很强的协调能力,相关评估机构也是按照拆迁部门的意志进行评估,评估结果往往很不尽人意。

    那么具体有哪些评估方法呢?

    根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条及第14条规定了结合不同情形应当适用的方法,比如市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法。比如上文所提案例中,厂房的评估一般运用成本法,考虑使用年限,补偿重置成新价减去折旧;机器设备补偿要看是否可移动,不可移动的也是考虑使用年限,补偿重置成新价减去折旧;对于一次性停产停业损失的补偿,是要运用预期收益法来进行评估的,结合前3年的平均营业状况,一般补偿3个月到半年。大多数情况下,企业拆迁都要综合运用各种评估方法,单纯运用一种评估方法肯定是不合理的。

    市场法,也叫市场比较法,一般多运用在住宅和商铺拆迁情形中。也就是参照类似的房地产市场价值,意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住 宅),商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地,要参考附地范围之内相同性质的用地价值,主要是参照类似房地产市场的价值。

    假设开发法,该方法在实践中运用不多,比较特殊的情形就是开发商在建工程或者刚买的土地准备建设遇到政府拆迁,此时要运用到假设开发法来进行实际评估,开发商需要土地利用实际开发,土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房,需要运用土地开发满足开发的主体要件。所以要预估出土地开发后的价值,扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等,所体现出的市场价值。假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法,特别是针对一些未利用的土地,也就是开发商购买后没有实际利用,还在进行申请审批规划等相关文件的时候,占用的行为就应该运用假设开发法来进行评估。现实中往往运用得很少,因为一般情形下,考虑到实际财政支出,拆迁方不会答应采用此种评估方法。

    维权建议 

    1.补偿低不合理的或者使用方法不适当的,可以要求重新评估,或者要求更换评估机构。

    2.私下聘请专业有资质的评估机构进行全面评估,确定企业价值,做到心中有数。


TAG: 评估方法

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