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违建拆迁

农村宅基地上的自建房,属于违建吗?

2020-03-30 北京昌运律师事务所
导读

众所周知,2017年12月13日1时18分,北京市朝阳区十八里店乡白墙子村一村民宅基地自建房发生火灾,造成5人死亡,9人因伤送医。这样一起突发火灾,促使北京掀起违章拆迁人员清退热潮,也使村民的…

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主要事实

    众所周知,2017年12月13日1时18分,北京市朝阳区十八里店乡白墙子村一村民宅基地自建房发生火灾,造成5人死亡,9人因伤送医。这样一起突发火灾,促使北京掀起违章拆迁人员清退热潮,也使村民的自建房再次引发了舆论的关注和热议。那么农村宅基地上的自建房,属于违建吗?

律师分析

    那么就会有人疑惑了:宅基地上的自建房是违章建筑?

    一般来说,违章建筑在没有举报和拆迁时是没有人来管的。那么如果遇到拆迁,未经审批建设的自建房在面临征收时是否能获得补偿,是否会被认定为违建而加以处理?农村村民的自建房,究竟是何法律性质呢?北京乃至全国各地的农村自建房真的都是违建吗?

    农村村民的自建房问题可谓由来已久,影响广泛,其中所涉及的社会问题是复杂、深刻的,绝非一两句话能够说得清。然而从单纯的法律层面来看,所谓“自建房”的法律性质,也要具体问题具体分析,不能一概而论。

    1.如果自建房建在耕地等农用地上,则基本属于违法建筑。《土地管理法》第62条及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第(十)项都规定了农村建房要尽量使用空地,且要经过规划才行。据此,农村村民未经审批在农用地上建住宅,将面临两个后果:一是住宅本身属于违建,遇征收时原则上不予补偿:二是建设行为本身涉嫌非法占地,当地国土部门有权依据《土地管理法》第77条、第83条之规定责令其退还非法占用的土地,限期拆除新建的房屋。逾期不起诉又不自行拆除的,国土部门有权依法申请人民法院强制执行,即房屋最终可能面临被司法强拆的厄运。

    2.如果自建房建在宅基地上,则要区分情况来处置。首先需要明确的一件事儿是,即使是在自家的、经过确权登记颁证的宅基地范围内,农村村民也不能随便新建、扩建房屋。要建房,必须经过审批,这是基本的原则。根据《城乡规划法》的规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。《北京市城乡规划条例》规定,在规划农村地区,村民使用原有宅基地进行村民住宅建设,可以实行规划许可管理,规划许可管理应当依据村庄规划进行,管理应当与服务相结合,并发挥村民委员会的作用,具体办法由市人民政府制定。据此,有一点是可以明确的,农村村民要使用自己的宅基地新建房屋,实施的是规划许可管理。换言之,没有经过规划许可审批,获得乡村建设规划许可证而直接建房的,从严格的法律意义上讲是违法的。

    实践中,存在大量村民因居住需要、对外出租营利等目的而未经任何审批手续在宅基地上自行建造的房屋,有的甚至将原本院落内的空地全部建满,中间只留一个天窗大小的空档。在征收中,这类房屋通常会因无证而面临与有证房屋截然不同的补偿标准,其补偿数额将会显著低于有证房屋。但一般而言,这类自建房因并未严重影响乡村规划而不会被作为违建加以认定、拆除,这在全国各地算是一种极为普遍的现状。

    一些地区, 整村的无证房是客观存在的,全部作为违建加以处置显然是不符合国情的。需要指出的是,如果自建房超过了宅基地的使用面积,越界了,那么超出部分从严格意义上讲就属于违建。如果自建的部分为泡沫、彩钢板建筑,存在严重的消防安全隐患,则有可能会因违反《消防法》的有关规定而面临被强制拆除的结局。

    那么说到这里,如何合法地在农村建住宅呢?这里可以依据《国土资源部有关加强农村宅基地管理的意见》第(六)项的规定。

维权建议

    1.审查自身的合法性。看自家建筑是否存在违法占地、有无规划审批,是否属于违章建筑。

    2.审查政府行为合法性。是否依照法定程序认定和处理违章建筑。特别是要审核村委会有无相关权力,因为像北京的腾退工作都是由村委会来开展的。

    3.要求依法评估,争取合理补偿。腾退合法企业或者住宅也要依法给予合理补偿。最好聘请专业的拆迁律师介入谈判或者提起诉讼程序。


昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-158-6366与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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