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拆迁问答

开发商用地和棚户区改造,该怎么区别?

2020-03-31 北京昌运律师事务所
导读

关于棚户区改造和开发商用地的区别和联系非常复杂,我们可以简单的从以下方面进行区分。

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    关于棚户区改造和开发商用地的区别和联系非常复杂,我们可以简单的从以下方面进行区分。

    一、性质不同。棚户区改造是政策性项目,是由行政职权支撑的征收拆迁行为。而开发商用地更多的是盈利性开发,是开发商与被征收人之间的私权协商和交易。

    值得注意的是:在棚户区改造中,必然会涉及开发商对土地房屋的征收拆迁。也就是说,整体的棚户区改造项目中,会包含开发商对土地房屋的征收拆迁行为。这就很容易让被征收人混淆:对自己土地房屋的征收拆迁到底是开发商的盈利行为,还是政府的政策性改造?

    也基于这样的模糊界限,在实践中,很多征收方以“棚改”之名,行商业开发之实,严重侵害了被征收人的合法利益。

    二、主体不同。如上所述,棚改是政策性的征收拆迁项目。根据相关法律规定,只有市、县级以上人民政府有权组织实施征地拆迁。也就是说,在棚户区改造过程中的所有行政命令及其行为,都必须由市、县级政府等有权机关实施。比如:征收拆迁公告、征收拆迁补偿方案等必须是市县人民政府盖章;征收补偿协议也必须由市县政府相关人员与被征收人签订……

    而如果仅仅只是开发商用地,则是开发商个体实施,行政权力并不介入。与被征收人的协商谈判也只是民事主体之间的合同或协议谈判,偏重遵循自愿、自主的公平交易机制。

    要注意的是,如果开发商要开发、占用、租赁集体土地的,则会涉及与村集体的协商谈判,对集体土地的对外租赁、使用,则需要通过召开村民大会等程序进行。

    三、是否有补偿不同。棚户区改造说到底就是对土地房屋的征收拆迁。法律规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿(注:集体土地上统一适用该条规定)。

    因此,只要征收方对民众土地房屋的征收拆迁,就必须要给予被征收人足额、合理的补偿利益,且要遵循“先补偿后搬迁”的拆迁原则,以保障被征收人的权益。

    而如果仅是开发商的个体用地而实施房屋的拆除,则是需要与被征收人公平协商交易,遵循的是市场买卖交易的经济机制,签订民事交易合同。此时,被征收人所得的费用有可能比原来的房屋价值低,也可能要高。而不管是高还是低,都是属于开发商与被征收人自愿协商的结果,都是合法的。而被征收人所得的费用就不能叫做“补偿”,而应该归属于债权债务或其他体系里。

    三、救济方式不同。如果是棚户区改造,被征收人的补偿利益偏低或者房屋被拆迁、偷拆,征收程序不合法侵害了被征收人的权益的,被征收人可以通过行政复议、行政诉讼等方式进行维权救济。

    而开发商与被征收人签订用地或房屋租赁买卖等民事合同的,如若开发商不履行约定,相对方(即土地或房屋的权利人)则主要通过民事诉讼程序解决。当然,也可通过仲裁、协商、调解等方式解决。

    上述仅是对开发商用地与棚户区改造简单的区别,实践中的情况较为复杂,需具体情况具体分析。而拆迁律师要提醒大家的是:随着城镇化进程的加快,各地对棚户区的改造都加大了力度。在这过程中,常出现开发商与征收方联合谋利的现象。即开发商和征收方都打着“棚户区改造”的名义,却实行商业开发,压低被征收人的补偿利益,谋取非法利益,使被征收人遭受巨大的利益损失。因此,被征收人一定要区分到底是棚户区改造,还是开发商的商业开发。如果遇到以“棚改”之名,行商业开发之实的现象,被征收人一定要及时采取复议、诉讼维权措施,保护自己的补偿利益。


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