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农村房屋买卖合同可能是无效的

2020-06-10 北京昌运律师事务所
导读

随着城乡一体化的发展,农村人员外来打工的现象屡见不鲜。这就导致了大量的农村房屋闲置下来,农村房屋有偿转让的情况也随之增加。但我国立法对于农村房屋买卖合同的效力约定并不算明确,因此很…

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    随着城乡一体化的发展,农村人员外来打工的现象屡见不鲜。这就导致了大量的农村房屋闲置下来,农村房屋有偿转让的情况也随之增加。但我国立法对于农村房屋买卖合同的效力约定并不算明确,因此很多纠纷随之而来。

  对于农村房屋买卖合同效力的认定,首先要明确是同一集体经济组织成员间的交易,还是不同集体经济组组织成员间的交易。对于不同集体经济组织成员间的房屋买卖,我国法律虽然对农村房屋买卖没有作出明确限制但农村房屋买卖往往会涉及农村集体土地使用权的转让。根据我国《土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”可以看出我国是禁止转让集体土地来进行非农建设的。这也就意味着对于非同一集体组织之间的房屋买卖可能会因为违反《土地管理法》而无效。这一点从《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”中也能看出。实践中我国的司法部门往往会此类合同作无效处理。

  对于同一集体经济组织成员间的房屋买卖,由于买卖双方都为同一集体经济组织的成员所以宅基地在此种交易中并未发生流转,故同一集体经济组织成员间的房屋买卖并不违反我国《土地管理法》第六十三条的规定。但要注意我国《土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”及第四款:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”的规定。所以对于同一集体经济组织成员的房屋买卖应当分两种情况进行讨论:

  1、如果买方在购买房屋时在本村已经拥有一处宅基地,这种情况下房屋买卖可能会因违反土地管理法中“一户一宅”的规定而无效。

  2、如果买房在购买房屋时在本村尚未拥有宅基地,那么通过购买房屋获得宅基地使用权的行为并不违反我国的法律和强制性规定,故应当认为买卖有效。但在该种情形下,卖方在出售房屋后宅基地的使用权也随之转移并且不得再次申请宅基地。

  关于农村房屋买卖合同的效力在司法实践中如何认定,在《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》中也可看出,农村房屋买卖中认定合同无效的情形要远大于认定合同有效的情形。


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