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房屋拆迁

购房合同无效的房屋面临拆迁能否获得补偿

2020-06-17 北京昌运律师事务所
导读

  关于购房合同无效后是否可获拆迁补偿可以参考以下案例:  2000年,某外省农民A租赁了北京通州区某村村民甲的宅基地上房屋;2004年,双方协商签订房屋买卖合同约定,由A支付人民币6.7万购买…

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  关于购房合同无效后是否可获拆迁补偿可以参考以下案例:

  2000年,某外省农民A租赁了北京通州区某村村民甲的宅基地上房屋;2004年,双方协商签订房屋买卖合同约定,由A支付人民币6.7万购买该租赁房屋,随后A向甲支付了全部购房款,甲向A交付了该房屋;2007年,甲以A并非本村村民,不能购买涉案房屋为由向人民法院提起诉讼,要求法院依法确认甲与A签订的房屋买卖合同无效,并要求A腾退房屋,后法院判决确认该房屋买卖合同无效,但以A不具备腾房条件为由,判决A有权继续在涉案房屋中居住;2010年,A另购买了其它住房,并将涉案房屋对外出租;同年8月,甲就涉案房屋与某拆迁公司达成拆迁补偿协议,甲获得被拆迁房屋重置价补偿13.9万元、宅基地区位补偿23万元、提起搬家补偿5万元、其他补偿25万元、按照优惠价格购买新建房屋两套。随后甲在涉案房屋的租户搬离后自行拆除了该房屋。根据本案的情况,相关法律问题如下:
  1.A是否有权要求涉案房屋的拆迁补偿?若能,A能获得哪些拆迁补偿?可向法院提出哪些诉讼请求?以谁为被告? 2.若A无权获得拆迁补偿,那A的权利可以获得哪些救济?可向法院提出哪些诉讼请求?以谁为被告?

  根据本案事实,结合相关法律解析如下: 

  首先,拆迁补偿是针对被拆迁人而言的,而根据相关拆迁法律规定,一般只能是房屋的所有人为拆迁人(公有住房的承租人除外),而具体到本案中,A与甲的房屋买卖合同已被确认无效,A当然无法取得涉案房屋的所有权,既然A不是涉案房屋的所有人,当然无权享受涉案房屋的拆迁补偿款。

  其次,A与甲之间的买卖合同关系被法院确认无效后,A只能根据合同法的相关规定,主张财产返还、损害赔偿,根本不可能涉及无效合同中的拆迁补偿。

  最后,虽然法院在确认合同无效时,确认了A的居住利益,但该前提是A当时不具备腾房条件,法院出于“构建和谐社会”的考虑作出的变通,而后来A自购了住房,并自行搬离了涉案房屋,其居住利益当然不会受法律保护。

   所以,根据以上解析A只能以甲为被告,主张由于无效合同引起的返还财产、损失赔偿,即可以起诉请求判令甲返还A的购房款6.7万元、赔偿A因房屋升值而产生的预期利益(即2004年至2007年期间涉案房屋升值部分)。


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