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房屋拆迁

房屋拆迁中常见的法律问题(一)

2020-06-23 北京昌运律师事务所
导读

  就拆迁而言,这个利益平衡机制至少涉及公共利益如何界定、征收的程序、评估争议处理机制、房屋征收的司法程序、征收补偿标准、政府在拆迁补偿中的角色定位等六个方面问题:  一、公共利益…

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  就拆迁而言,这个利益平衡机制至少涉及公共利益如何界定、征收的程序、评估争议处理机制、房屋征收的司法程序、征收补偿标准、政府在拆迁补偿中的角色定位等六个方面问题:
  一、公共利益如何界定。公共利益界定一直都是《征收与补偿条例》立法过程中的焦点问题之一。
  在房屋拆迁中,由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益,哪些拆迁项目属于商业利益,致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁。
  由于我们缺乏判断公共利益的标准,事实上为拆迁人以公共利益之名践踏私人财产开通了便利之道,也激发了被拆迁人对强制拆迁的抵触情绪。因而,有必要在立法上给予公共利益一个判断的原则与大致标准,从而在实践中能够对公益拆迁按照补偿制度进行,必要时可强制拆迁。理性的公共利益界定模式是:法规列举加民主程序加司法程序。法律、行政法规或地方性法规可以对公共利益事项尽可能进行列举,明确公共利益事项的大致范围;应该有个民主程序,即政府提议的公益项目,应该有当地的民众共同来参与讨论,形成一种公共议论,政府必须具体指明公益体现在什么地方,利害关系人或者广大民众也都可以对政府的提议及说明表达不同意见。经过民主的公共议论程序以后,政府仍然有权对是否符合公益作出决策。若被征收人不服该决策,还可以向法院提起行政诉讼。
  二、房屋征收程序。
  房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制,因此,应该从保护市场主体财产权的角度出发,对拆迁规定严格的法律程序。拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障,是拆迁制度中的十分重要的组成部分。因而,征收程序一直备受各国立法的重视。
  我国宪法和法律对征收的限制是“依照法律规定”,这仅仅表明了依照法定程序的意思,而没有上升到“正当程序”的高度。因此,《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法时需要明确,政府为公共利益进行的拆迁,必须通过正常的程序,即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上,才能进行房屋的拆迁。
  三、评估争议处理机制。
  完善拆迁评估争议处理机制对被拆迁人权益保护至关重要。被拆迁人对评估结果有异议时,首先可由拆迁主管部门责成拆迁人组织拆迁评估单位与被拆迁人的对话会,由评估机构详细介绍评估的依据、采用的方法、考虑的因素、计算过程和结果产生的依据等;如果评估机构说明后被拆迁人对评估结果仍有异议的,被拆迁人可以委托其他具备资质的评估机构重新评估,如两个评估单位的评估结果超过规定的误差范围,或两个评估单位的评估结果虽在规定的误差范围之内,但被拆迁人仍不满意的,则由拆迁主管部门组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加听证会,由两个评估机构进行答辩,由专家组对估价结果是否合理进行鉴定。为此,应建立相应的拆迁评估委员会和拆迁评估专家库,拆迁评估委员会由拆迁评估专家库随机产生,对拆迁评估进行技术指导和异议鉴定。

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