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专业拆迁律师教您如何保障被征地人的权利

2018-11-12 北京昌运律师事务所
导读

随着城市化进程的不断推进,城市建设用地量迅速增大,大量农村集体土地不断被征收。在征收过程中政府不免存在诸多不合法行为。我国的土地征收程序是相对而言是比较严苛的,《土地管理法》、《土…

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  随着城市化进程的不断推进,城市建设用地量迅速增大,大量农村集体土地不断被征收。在征收过程中政府不免存在诸多不合法行为。

  我国的土地征收程序是相对而言是比较严苛的,《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》、《国土资源听证办法》等相关法律及政策对于征收集体土地的条件、程序作出了大量限制,如果完全依照规定来征地,那么很多政府征地的“效率”不会如此之高,很多土地是不能被轻易征收的。

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  一、政府在什么情况下可以征收你的土地?

  《中华人民共和国宪法》 第十条 城市的土地属于国家所有。

  农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

  任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

  宪法中明确规定了“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用”,也就是说国家不是在任何情况下都可以随便的征收你们的集体土地,国家只有在出于公共利益的考虑时才能征地。

  那么什么是公共利益呢?征了你的地盖商品楼然后再高价卖出那可不叫为了公共利益目的。公共利益目的简而言之是为了国家大多数人的利益,往窄了说比如进行国防工程建设、公用电讯事业建设、市政建设、交通运输、大型水利工程等等。往宽了说还包括其他有利于社会主义现代化建设,有利于人民生活水平提高,有利于综合国力的加强的建设目的,如建立国家主管机关批准的集体企业、招商引资用地或者其他国家主管机关批准的建设活动等。

  因此,政府不能说把你们的地征了就征了的,“公共利益”是前提。

  二、你的土地被征收必须获得哪个部门的审批?

  审批不同性质、不同面积的地需要得到审批的部门级别不同。土地越重要、面积越大审批的部门级别就得越高。

  比如征收以下土地必须要得到国务院审批:

  (一)征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。

  (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。注:基本农田以外的耕地即一般耕地。

  (三)其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收,包括了耕地之外的所有土地(应指农用地,而非建设用地和未利用地),同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下,两项之和超过70公顷的。

  (四)、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的。

  省级人民政府的征地审批权限为基本农田以外的耕地35公顷以下的,其他土地70公顷以下的,包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。

  三、你的土地被征收还需要哪些部门出具相关手续或文件?

  如果征收你的土地是为了建某个项目,那么将可能会涉及到以下部门出具相关手续或文件:

  1、人民政府:土地审批手续、此次征地符合土地利用总体规划的证明文件、征收决定、征收公告(或拆迁决定、拆迁公告)、征收补偿方案(或安置补偿方案、拆迁补偿方案)及其批复、征收补偿协议(或拆迁补偿协议)

  2、发改委:可行性研究报告、立项批复文件

  3、国土部门:土地审批手续、项目用地划拨手续或“招拍挂”及土地供应文件、《国有土地使用权证》及其批准文件

  4、规划部门:《拆迁许可证》、《施工许可证》、《选址意见书》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及其附件附图

  5、环境部门:《环境影响评价报告书》(报告表、登记表)及其批复文件

  6、公安部门:《消防安全合格证》;消防安全检查相关文件;消防安全检查申报表等

  四、你如何知道政府征收你的土地是否合法?

  可能你的地被莫名奇妙的征收了,如果你想知道政府征你的地是否合法,你可以依法申请政府信息公开。《中华人民共和国政府信息公开条例》第二条 本条例所称政府信息,是指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息。第九条 行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开:

  (一)涉及公民、法人或者其他组织切身利益的;

  (二)需要社会公众广泛知晓或者参与的;

  (三)反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况的;

  (四)其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的。

  第十三条 除本条例第九条、第十条、第十一条、第十二条规定的行政机关主动公开的政府信息外,公民、法人或者其他组织还可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要,向国务院部门、地方各级人民政府及县级以上地方人民政府部门申请获取相关政府信息。你可以亲自的该部门去申请也可以通过邮寄方式申请,只要你的申请是合法的,政府部门就得给你公开你要的信息。

  五、如果征地手续不合法你该如何保护自己的权利?

  程序违法是政府违法征地的一个重要原因。当你发现你的合法权益被侵犯时可以拿起法律的武器。对于政府未经审批或未经其他合法手续将农用地转为商业建设用地、未给予被征地农民相应社会保障的行为,你可以向当地政府的上一级地方人民政府申请行政复议,请求维护自己的合法权益。若对于行政复议的决定不服,还可以向人民法院提起行政诉讼,来维护你权利。很多被征地人在遇到自家被征收问题之前可能都没有接触过法律,对其中的条条框框不甚了解,为了避免多走弯路,更有效更快地解决问题,建议您尽早寻求昌运拆迁律师的法律帮助。

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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