欢迎来到昌运律师事务所 - 征地拆迁法律咨询平台领创者
400-135-8881

7×24拆迁律师维权热线

拆迁普法

购买拆迁安置房需要注意这些!

2018-08-21 北京昌运律师事务所
导读

一、拆迁安置房是否能买卖拆迁安置房一般需五年才能进行上市交易。房屋能不能上市交易,简单的可以根据土地性质判断,集体土地,是归集体所有,乡镇多半是这样的土地性质。如果是国有土地,即可…

全方位拆迁维权:免费制订维权方案

免费征地拆迁法律咨询 400-135-8881 提高补偿 一步到位

  一、拆迁安置房是否能买卖

  拆迁安置房一般需五年才能进行上市交易。

  房屋能不能上市交易,简单的可以根据土地性质判断,集体土地,是归集体所有,乡镇多半是这样的土地性质。

  如果是国有土地,即可办理到房产证,就可以上市交易,有些是永远拿不到房产证的,比如集体土地,除非他进行地性质变更。有些是拿到了短时间内不能交易的,比如一些拆迁安置房。

  国家在这方面都是有相关规定的。

  房产一般有两证,房产证和土地证,房产证简单的说就是表示这房子归你所有,如果建筑物没了,你想再在原土地上兴建,必须经相关部门批准。

  土地证表示此土地归你所有,无论建筑物是否存在,别人是无权在你的地盘建东西的,这就是侵犯你的权益

  二、拆迁拿安置房注意事项

  安置房是否能取得房产证不能一概而论,这需要看其拥有的产权是否是全产权,以及拆迁协议上的相关规定。首先,弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的,调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的。安置房的有权一般归属当地或区域房管部门所有。房产证是需要通过房管部门来办理的,需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用,然后办理产权证。

  安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,是可以上市交易的,房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易,没有取得房产证是禁止上市交易的。

  三、买安置房注意事项

  对于无证的拆迁安置房,在购买时要分清情况: 1、调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的; 2、一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷。 3、有的开发企业为了增加收入,在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务,适当收一些费用是一种比较好的解决办法。所以说,弄清这套拆迁安置房的性质对于您的购买至关重要。您可以考虑对拆迁协议进行更名,更名时,要进行公证。

  如果此套拆迁安置房在拆迁时就手续不全,实际中拆迁协议也是不能办理过户的,房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理,房产证办理下来之后产权仍属于原房主,则不利于您维护权益。您可以向出售单位确定相关事宜,或者仔细查看您所签订购房协议,

  四、拆迁安置房买卖费用

  买方卖方

  契税:总价*1.5%

  印花税:总价*0.05% 总价*0.05%

  交易手续费:3*平方数 3*平方数

  拆迁安置方:总价*4%

  土地出让金(公房):总价*1%

  土地登记费50元每件

  印花版税5/件

  房屋登记费80元/件

  工本费10/件

  通告费(境外人士)200/件

  (通过中介)

  中介费:成交价*1% 成交价*1.5%

  户代办费:200元 200元

  按揭代办:400 水电过户200

  评估费:评估价*0.44%

  他项权证190

  营业税。5年内出售5.55%

  个人所得税总价*1.5%

  高档住宅:总价*3%

  高档住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的税

  10日,市区郑先生顺利地将一套已经定位、但还没有交付使用的安置房,出售给了下一家,并在市房屋交易产权登记管理中心办理了相关手续。据市房屋交易产权登记管理中心透露,今后,已经定位的安置房都可逐步办理交易和抵押手续,且可享受营业税和土地证办理等方面的优惠

  两种方式可供选择

  据市房屋交易产权登记管理中心副主任汪福忠介绍,目前市区还有较多拆迁户正在陆续安置定位,但由于各种原因,这些房屋确权发证不能及时到位,使拆迁户在资金筹集,转购商品房二手房以及房屋抵押贷款等方面存在较大困难。有关部门为了切实解决他们的实际困难,配合市委“五个一”工程建设任务的落实,启动试行拆迁安置房上市流通,先允许已安置到位的安置房上市交易、抵押。

  汪福忠称,此次推出的措施与原来通过委托公证、扣款的安置房交易模式有很大的不同。此前有过安置房买卖的市民都知道未取得产权证安置房买卖最大的风险,就是安置房交易手续不能一次性完成,而这也常给日后纠纷埋下伏笔。

  此次,其将主要采用总价结算和单价结算两种方式。总价结算也就是一次性买断,就是安置房在办理过户手续后,其全部房款将一次性结清,而不管以后交付的房产面积是增加还是减少,其所有权益都将归买家所有;而单价结算方式,就是根据产权证最终的面积来结算。这种方法与我们日常的安置房买卖有一定的类似,就是在办理房产过户手续后,买家先付大部分房款给卖家,同时买家还得将余留房款交市房屋交易产权登记管理中心下属担保公司保管,等产权证最终面积确定后,再进行最终结算。

  交易细节要看清楚

  与普通商品房相比,此次安置房上市新措施的优惠政策,还体现在相关的税费政策上。据市房屋交易产权登记管理中心有关人士透露,在营业税方面,根据“国八条”的规定,在办理契证或产权证两年内的房产,如上市交易都得缴纳营业税。而如今144平方米以下的安置房上市交易,其两年时间可以追认到老房子取得的时间来结算;同样144平方米以上的安置房,其营业税缴纳的标准,是根据现行成交价与发票价以及拆迁原房屋面积的计划价差价来计算。

  同样,据市地产交易所副主任郑念章介绍,拆迁户办理安置房土地证也有优惠体现:在2005年12月31日前已安置并已办理安置房土地(划拨)使用权证,无论房屋有无转让,只要住户提出申请,都可按老的土地基准价办理土地出让手续;而至今尚未安置的拆迁户,现在无论房屋有无转让,国土资源部门都将按老政策为其办理土地出让手续。但如果拆迁户申请办理划拨土地手续的,国土资源部门也将为其办理划拨手续,但申请人今后房屋需转让时,则要按新的土地基准价补交土地出让金;最后,安置房如有部分建筑面积按市场价或市场优惠价增购的,其土地使用权一律按出让性质办理。

  相对于以上,安置房在办理交易时,卖方要提供身份证、拆迁安置协议书、定位单和收款收据(结算单)等材料。目前,拆迁户在出售安置房时,还需办理委托公证手续,而抵押手续可不要办理公证手续。

  新措施可规避风险

  有关人士表示,此次政策推出后,可最大限度上规避买卖双方的交易风险。

  据汪福忠介绍,由于安置房是政府作为市民房产被拆迁后的补偿形式,所以其和一般的商品房有很多的不同点,同时也会受更多的政策所约束。这样一来,买卖此类房产,其纠纷就不可避免地多于一般的买卖行为,而这已在前几年的市区楼市中得到体现。同时,由于安置房买卖大多是权属并不是很明确的,在不能一次性将一切手续办理完毕的情况下,其后续手续通常还要出售方配合办理,这就为以后的纠纷产生留下隐患。原来如“房价上涨后,出售方违反合同约定,拒不办理委托公证,也不协助购买人办理房屋产权过户手续,致使申请人无法取得该房的产权证,要另外加钱才肯配合办理;而与此同时,此前由于扣款押在买方,结算后有多余的房款,买方也经常出现推诿的现象,致使卖方拿不到应得的房款”等现象,双方纠纷的焦点,主要集中在办理委托公证、办理房屋产权过户手续等房产交易程序上。而此次新措施出台后,买卖双方的交易程序可得到保证,其风险可最大限度地避免。

  (北京昌运律师事务所/文)


昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

北京昌运律师事务所征地拆迁法律服务平台www.cychaiqian.com

相关栏目

昌运介绍

北京昌运律师事务所

北京昌运律师事务所于2013年经北京市司法局批准成立,成立以来我所快速建成了现代化【详细】

成功案例

拆迁律师推荐

  • 王若斌主任律师 首席律师

      王若斌,男,毕业于北京大学法学院法学专业,曾长期任职于国内某大型上市公司…

    咨询热线:400-135-8881

  • 王光辉主任律师 首席律师

      王光辉,中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、曾在河北承德天诤律师事…

    咨询热线:400-135-8881

  • 姜音正主任律师 首席律师

      姜音正,毕业于中国政法大学,获得法学学士、工学学士、管理学硕士学位,本科…

    咨询热线:400-135-8881

  • 谢正隆主任律师 首席律师

      谢正隆,男,毕业于中国政法大学法学专业,后就读于中国政法大学民商法硕士研…

    咨询热线:400-135-8881

  • 赵俊主任律师 首席律师

    赵俊,女,北京昌运律师事务所资深律师,毕业于北京大学法律专业,一直从事民商事…

    咨询热线:400-135-8881

  • 彭玉龙主任律师 首席律师

      彭玉龙,满族,2011年本科毕业于中国人民大学法学院,毕业后一直在律所工作,…

    咨询热线:400-135-8881

栏目推荐

Hello,建议直接拨打 400-135-8881 电话咨询哦~