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集体土地征收应该获得多少补偿?

2018-08-22 北京昌运律师事务所
导读

什么是集体土地?集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。这里的集体,是专指乡(镇)、村,村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权,其他任何集体对土地…

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  什么是集体土地?

  集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。这里的集体,是专指乡(镇)、村,村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权,其他任何集体对土地没有所有权,农村的土地(包括城市郊区),除法律规定属于国家所有或已依法征收的外,均属于集体所有,农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。

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  集体土地是中国土地所有制的一种形式。农村集体土地的所有权主体是农民集体,而不是集体经济组织。

  中国实行土地的社会主义公有制,土地的所有制形式包括国家所有(全民所有)和劳动群众集体所有二种形式。

  北京昌运拆迁律师在多年的征拆维权案件处理当中,感受到了集体土地征收和普通房屋拆迁有着很大的不同,各方面的法律法规和处理方式管理单位都截然不同,因此今天我们以北京地区的集体土地征收结合《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》重点条文为广大被拆迁人做一些讲解。

  一、房屋拆迁管理责任主体

  第五条:"区、县人民政府和乡(民族乡)、镇人民政府应当依照本办法规定 的职责,做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。"

  解读:此条文,明确本行政区域内的房屋拆迁管理工作,均由区、县人民政府负有法律职责。故若被拆迁人房屋遭到强制性拆除,只要被拆迁人房屋也是纳入区、县人民政府正式项目范围内,区、县人民政府负有不可推卸的法律责任,可以依法起诉区、县人民政府。

  二、实行房屋拆迁许可证制度

  第七条:"用地单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。 "

  解读:1、北京集体土地房屋拆迁仍实现房屋拆迁许可证制度,而地方集体土地房屋拆迁现在基本不适用此特殊许可制度,且房屋拆迁许可证,与已经废止的城市房屋拆迁管理办法实行的房屋拆迁许可证有类似之处。地方政府实际上若严格遵守《土地管理法》、《土地管理法实施条例》之规定,根本不需要房屋拆迁许可证。但北京集体土地房屋拆迁管理办法仍在适用,对于被拆迁人实现自己合法权益,也是一种方式。

  结合第二十五条规定:"违反本办法第七条规定,未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁 的,由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为"。

  若拆迁项目没有办理拆迁许可证,作为被拆迁人从法律上,可以要求,针对区、县人民政府未取得房屋拆迁许可证而实施拆迁的行为,可以向市国土局申请查处,责令区、县人性政府停止违法拆迁。

  房屋拆迁许可证是区、县人民政府组织实施房屋拆迁必备的法律审批文件,故在拆迁实务中,被拆迁人往往会将拆迁许可证提起行政诉讼,为争取自己的合法权益,提高与拆迁人谈判筹码。因为拆迁人急于建设项目需要,往往在时间上拖不起,被拆迁人利用这一点,为被拆迁人争取时间

  三、关于户口或者被安置对象的认定

  用地单位取得征地或者占地批准文件后,可以向区、县国土房管局 申请在用地范围内暂停办理下列事项:(一)新批宅基地和其他建设用地; (二)审批新建、改建、扩建房屋;(三)办理入户和分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系 亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外;

  解读:根据《北京市集体土地管理拆迁管理办法》第15、18条和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》((2003)666号)第35条规定,户口肯定与拆迁有关,主要的影响是宅基地控制面积的计算时,其次是安置房方面有的地方按被拆迁人家庭人员安置。

  且在具体补偿安置方案中,基本都有分户或者被安置对象的认定。简单的说,由于历史的因素,原村委没有对原符合另批宅基地的被拆迁人进行另批宅基地的,可以在涉案项目中,一并解决,保障被拆迁人权益不受侵犯。这一做法,在北京怀柔地区比较常见。而通州区潞城镇棚户区改造项目(B、C、D片区)集体土地住宅房屋拆迁补偿与安置方案为例,对于被安置对象的条件,比较宽松,尽量照顾被拆迁人权益。

  四、办理房屋拆迁许可证的前置审批

  第九条:"用地单位申请核发房屋拆迁许可证的,应当向被拆迁房屋所在地的 区、县国土房管局提交下列文件: (一)用地批准文件; (二)规划批准文件;(三)拆迁实施方案;(四)安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。"

  解读:1、从法律上讲,申请核发房屋拆迁许可证,办理房屋拆迁许可证有四个前置审批文件,且这四个前置审批文件,一般意义上很难实现的。但实践中,可以用其他文件予以代替。

  2、关于用地批准文件。《北京市扩大内需重大建设项目绿色审批通道实施办法(试行)》和《关于扩大内需重大项目绿色审批通道管理相关审批环节技术性衔接要求的意见》中规定,对纳入绿色审批通道的重大项目,可以用用地预审或征地批复作为用地批准文件。相信被拆迁人通过学习前面文章,也了解到地方政府办理用的批准文件,是很难实现的。但对于北京,可以用变相的,其他实现轻易实现的,其他用地文件作为用地批准文件,大大降低项目审批文件的难度。更为有意思的是《关于扩大内需重大项目绿色审批通道管理相关审批环节技术性衔接要求的意见》,约定试用期暂定为一年,但实践中此规定仍在一直适用,明显违反法律规定。

  3、关于规划批准文件。北京市住房和城乡建设委员会曾于2012年2月27日,发布《关于办理拆迁行政审批手续过程中涉及规划批准文件问题的批复》(京建函【2012】48号),规定:"办理拆迁许可证时所依据的规划批准文件,是批规划行政部门核发的能够明确规划用地的位置、范围、性质和规模等事项的文件,可以是建设用地规划许可证,也可以是规划行政主管部门核发的规划条件或规划意见函复等形式的规划批准文件"。该批复其实也是变相降低项目规划审批文件的办理。

  4、关于拆迁实施方案。依据《土地管理法实施条例》之第二十五条规定,明确规定办理拆迁补偿安置方案需要遵守一系列规定,必须在依法对征地审批文件进行公告后,做到:第一、地方国土部门必须先公布拟补偿、安置方案;第二、补偿、安置方案必须在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告;第三,补偿、安置的标准必须听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见;第四、征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准。

  而北京集体土地房屋拆迁管理办法,将拆迁实施方案与用地批准文件,可以作为并列审批文件,拆迁实施方案可以先行办理,且也不遵守《土地管理法实施条例》之第二十五条的规定。典型属于违法情形。另被拆迁人一定要注意拆迁实施方案,一旦批准,被拆迁人知道后,必须在行政诉讼法规定的期限内提起行政复议或者行政诉讼,否则,若拆迁实施方案即拆迁补偿安置标准,将对被拆迁人产生法律效力。为何再此强调呢,因为普通被拆迁人认为房屋拆迁许可证、用地批准文件,才是依法维权的关键,殊不知,房屋拆迁许可证、用地批准文件都是可以后补的,拆迁补偿安置标准才是涉及被拆迁人合法权益的关键性文件,这是实践中得到的真知。

  5、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。一般实践都用银行存款证明,不再讲述。

  五、货币补偿安置方式

  第十三条:"宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件 的地区也可以另行审批宅基地。"

  第十四条:"拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付 补偿款。补偿 款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和 宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的,不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。"

  解读:就目前的集体房屋拆迁的补偿来说,有两部分组成,一是宅基地区位补偿价,二是房屋重置成新价。宅基地区位补偿价按下列公式计算,宅基地区位补偿价= (当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。房屋重置价基本上就是按成本价来核定。

  在实践中,被拆迁人按这种计算的纯货币补偿安置,肯定不能在如今北京超高房价的时代,购买到不低于原居住水平面积的商品房。这一货币补偿安置方式,根本不能保证被拆迁人原生活水平不能降低这一最低原则,这一规定,早已废止修改。

  律师认为货币补偿原则,至少应依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定:"收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产,土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。"

  人民法院对符合条件的申请,应当予以受理,并通知申请人;对不符合条件的申请,应当裁定不予受理。

  第十五条 最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准。

  因为集体土地征收的特殊性,不同地区的规定都有着相对的区别,结合不同的情况可能会有不同的处理方式,昌运律师在此提醒大家,在您家遇到集体土地征收工作的情况下,请您耐心的多多查阅当地的相关规定,了解清楚自己的权益范围,如有任何疑虑或是对征收补偿方案有所不满,请不要盲目抵触或是过早在补偿协议上签字,请尽早寻求专业律师的帮助。

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线 400-135-8881 与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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