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拆迁补偿

拆迁补偿是按照人数补还是面积补?

2018-12-17 北京昌运律师事务所
导读

经常会有被征收人有这样的疑问,在土地征收时,到底是按照人口补还是面积补呢?在昌运律师此前接到过的咨询中,有被征收人反映了这样的问题:明明自家的面积很大,但是因为家庭人口少,征收补偿…

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  经常会有被征收人有这样的疑问,在土地征收时,到底是按照人口补还是面积补呢?在昌运拆迁律师此前接到过的咨询中,有被征收人反映了这样的问题:明明自家的面积很大,但是因为家庭人口少,征收补偿吃了大亏。邻居家却因为人多,多分了很多钱。相信这个问题是广泛存在与征收工作当中的,征收补偿到底应该怎么补?下面昌运拆迁律师结合我国法律来为大家具体分析。

  首先在这里要为大家理清一个概念,所谓的人头和户口是有区别的,户口上的人数不代表居住在此的人数。

  从我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定中可以看到,房屋征收的补偿范围中,最重要的一项就是对被征收房屋价值的补偿。这一补偿的法定标准,就是第19条所说的“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。简单来说,这里说的补偿是通过和周边房价的比对最后得出的,和户口本上几个人,房子里住了几个人都没有关系。城市拆迁进行房屋拆迁补偿时,依据的是房屋面积,而不是居住的人数。

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  根据现在社会现实的情况,城市中大量的有着人户分离的情况,许多人,尤其是年轻人,都并不在自己户口所在地的住址居住,可能在外务工,也有可能在外有了别的房产。由于城市人口的流动性很强,在进行征收补偿时以人口进行补偿显然是不科学也不现实的。590号令规定的很清楚,补的是房屋的所有权人或者公房承租人。

  当然这并不是绝对,在本身房屋面积小但人头多的情况下,在实际进行房屋安置时也是酌情进行考虑安排的,因此房屋面积和人头其实是一项需要结合进行考虑的问题。

  说完了城市房屋拆迁之后,我们来看看农村拆迁又有什么不同。我国农村土地房屋在进行拆迁时较为城市是要复杂一些的,根据《土地管理法》第47条之规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《土地管理法实施条例》第26条规定,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。通过这条规定大家也可以清晰看出了,补偿是固定的,给所有者的,和人头更没有关系。

  农村征地拆迁时,土地补偿费和安置补助费是要依法发放到农村集体经济组织再进行分配的。接下来如何进行分配,则应该按照省级政府制定的分配办法在农村集体经济组织内部合理分配,同时也要考虑征地补偿安置办法的规定来对村民们进行落实。在这个情况下,人头就成为了分配依据之一,同时也要结合面积进行考虑。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定,农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应份额的,应予支持。在这条规定中提到的“份额”事实上就是大家时常说的“人头“了。

  以上是农村土地的补偿情况,接下来介绍一下农村房屋拆迁应该如何补偿。以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例,该管理办法中规定了补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。从中可以看出,补偿数额一般只与周边房屋价格和面积有关,和人头是无关的。

  但如果是村委会或者农村集体经济组织来作为被征收人实施征收,以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的,经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡、镇人民政府批准后,也可以结合被征收后的村民家庭实际人口来进行拆迁安置。

  当然以上说的这些农村征收补偿的前提都是,被征收人是否具备该农村集体经济组织的合法成员身份,只有有了这样的身份,才能够拥有上述提到的这些补偿资格。否则很有可能只能拿到地上房屋重置成新的货币补偿,而无法在后续的拆迁工作中得到拆迁安置。

  根据我国法律规定,农村征地拆迁中进行补偿方案制定时,被征收人拥有自主选择 货币补偿或是产权置换的权利。货币补偿就是按照地上房屋的实际面积根据重置成新的价格进行一次性补偿。如果选择产权置换,则是按照家庭人口,按照一定标准给予每个人若干面积的拆迁安置。也就是说,按照面积补偿还是按照人头补偿,实际上是可以根据拆迁补偿安置方案的具体内容进行选择的。

  根据我国现在购房难的情况,被征收人选择拆迁安置房的要更多一些,因为拿到了货币补偿后也很难购买到足够居住的房子,并且还多了很多其它麻烦。那么在这个时候,选择拆迁安置房,人头就是很重要的因素了,人数多分到的拆迁安置房就越大,这也是比较公平的。

  最后昌运拆迁律师要强调,无论是如何补偿,都是要严格按照当地该征收项目发布的征收补偿方案来确定的,如果被征收人对方案上的内容有异议,则要及时的启动法律程序,提出意见申请听证等,专业拆迁律师的介入能为您提供很大的帮助。

  (北京昌运拆迁律师事务所/文)

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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