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最高法:拆迁补偿标准低于市场价将撤征收决定

2018-03-15 北京昌运律师事务所
导读

昌运律师

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免费征地拆迁法律咨询 400-135-8881 提高补偿 一步到位

  昨日,最高法通报了十起全国法院征收拆迁典型案例,这是2011年国务院通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》后,首次专题发布相关案例。最高法表示,对于被征收房屋的补偿,案例判决坚持对被征收人给予公平补偿的原则。对于征收补偿标准明显低于房地产市场价的,将撤销征收决定。

  通报案例涉及房屋征收和违法建筑拆除

  最高法新闻发言人孙军工透露,通报案例均为2013年1月以后做出的生效裁判,涉及国有土地上的房屋征收和违法建筑拆除,有的反映出个别行政机关侵害当事人补偿方式选择权、强制执行乱作为等程序违法问题,有的反映出行政机关核定评估标准低等实体违法问题,这些行政行为有的被依法撤销,有的被确认违法。10个典型案例对于指导法院统一房屋征收拆迁案件的裁判尺度具有重要意义。

  房屋征收案件一直排行政诉讼案件前3位

  近年来,因征收拆迁引发的行政纠纷日益增多。2012年,最高法发布《关于办理申请法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》,明确征收补偿明显不符合公平补偿原则,严重损害被执行人合法权益,或使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的,法院应当裁定不准予执行。

  最高法称,在有关征收补偿的典型案例中,相关规定中的对于被征收人给予公平补偿原则,应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼,法院都要坚持程序审查与实体审查相结合。对于征收补偿标准明显低于房地产市场价的,将撤销征收决定。

  这十起案件均为“民告官”,一起民告官在拆除违建过程中行政不作为的案件位列其中。对于此类案件,最高法表示,即使行政机关对违建采取过一定的查处措施,但如果不到位,仍构成不完全履行法定职责,法院有权要求行政机关进一步履行到位。

  最高法行政庭副庭长王振宇表示,近10年来,房屋征收案件一直排在行政诉讼案件的前3位,2013年达到约8600件。面对房屋征收案件中的难点,最高法将争取明年出台司法解释。

  案例1

  补偿价明显低于购买价 “决定”撤销

  【基本案情】

  2011年4月6日,泗水县人民政府作出对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定。征收补偿方案规定,选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿;选择产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元/m2标准给予货币补偿。原告孔庆丰的房屋在被征收范围内,其不服该决定,提起行政诉讼。

  【裁判结果】

  济宁市中级人民法院经审理认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格,故判决撤销被告泗水县人民政府作出的决定。宣判后,各方当事人均未提出上诉。

  公平补偿原则应“贯穿全程”

  【典型意义】

  《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则,应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合,一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”,即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定,该确认违法的要坚决确认违法,该撤销的要坚决撤销。

  【专家点评】

  苏州大学法学院教授杨海坤认为,以前,在房屋征收案件方面有很多人上访,这说明行政机关在房屋征收方面存在诸多问题。在我国房屋征收纠纷纳入司法解决程序后,这样的现象得到一定好转,但在一些地方还是存在类似的行为。最高法此次公布这个案例,在指导各地法院对类似案件的审理上有积极意义,会推动各地法院参照执行,也会间接对政府在征收过程中对被征收人给予合理补偿起到良好作用。

  案例2

  邻居建房阻通行 状告规划局拆违不作为

  【基本案情】

  2010年7月,株洲市石峰区田心街道东门社区民主村小东门散户111号户主沈富湘,将其父遗留旧房拆除,新建和扩建新房严重影响了原告叶汉祥的通行和采光。

  原告于2010年7月9日向被告株洲市规划局举报。该局调查后,对沈富湘作出行政处罚告知书,限期拆除。该告知书送达沈富湘本人,其未能拆除。叶汉祥于2010年至2013年通过向株洲市石峰区田心街道东门社区委员会、株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府举报和请求依法履行强制拆除沈富湘违法建筑行政义务,采取申请书等请求形式未能及时解决。

  2013年3月8日,株洲市规划局对沈富湘作出行政处罚决定书,限沈富湘接到决定书之日起三日内自行无偿拆除,如限期不自行履行本决定将实施强制拆除。由于被告株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府未能完全履行拆除违法建筑法定职责,原告于2013年6月5日向法院提起行政诉讼。

  【裁判结果】

  株洲市荷塘区人民法院认为,被告株洲市石峰区人民政府于2010年12月接到株洲市规划局的行政处罚告知书和行政处罚决定书后,应按照株洲市规划局的授权积极履行法定职责,组织实施强制拆除违法建设。虽然被告株洲市石峰区人民政府在履行职责中对沈富湘违法建设进行协调等工作,但未积极采取措施,其拆除违法建设工作未到位,属于不完全履行拆除违法建筑的法定职责。判决被告株洲市石峰区人民政府在三个月内履行拆除沈富湘违法建设法定职责的行政行为。宣判后,各方当事人均未提出上诉。

  查处违建需“彻底”

  【典型意义】

  本案典型意义在于以违法建设相邻权人提起的行政不作为诉讼为载体,有效发挥司法能动性,督促行政机关切实充分地履行拆除违建、保障民生的法定职责。虽然《城乡规划法》规定了县级以上人民政府对违反城市规划、乡镇人民政府对违反乡村规划的违法建设有权强制拆除,但实际情况不甚理想。违法建设侵犯相邻权人合法权益难以救济成为一种普遍现象和薄弱环节,本案判决在这一问题上表明了法院应有的态度:即使行政机关对违建采取过一定查处措施,但如果不到位仍构成不完全履行法定职责,法院有权要求行政机关进一步履行到位。这方面审判力度需要不断加强。

  【专家点评】

  杨海坤认为,目前在我国一些地方,尤其是老旧小区、城乡接合部,居民搭建违法建筑成为了当地政府比较头痛的问题。政府部门如何按照行政程序处理纠纷、避免产生新的矛盾,也是当前政府社会治理应该思考的问题。对于涉事居民来说,如何在法律框架下与政府协调解决违建问题也是他们最关心的问题。最高法发布这个案例,对于行政机关对此类问题如何依照法律程序合理解决起到了积极作用,绝不是只进行行政处罚,而是要根据居民的意愿合理协商。

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