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土地征收

为什么您拿的征地补偿比别人少?是因为不知道这些事!

2018-06-21 北京昌运律师事务所
导读

随着城市化进程的不断推进,城市建设用地量迅速增大,大量农村集体土地不断被征收,在征收过程中政府不免存在诸多不合法行为。我国的土地征收程序是相对而言是比较严苛的,《土地管理法》、《土…

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  随着城市化进程的不断推进,城市建设用地量迅速增大,大量农村集体土地不断被征收,在征收过程中政府不免存在诸多不合法行为。

  我国的土地征收程序是相对而言是比较严苛的,《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》、《国土资源听证办法》等相关法律及政策对于征收集体土地的条件、程序作出了大量限制,如果完全依照规定来征地,那么很多政府征地的“效率”不会如此之高,很多土地是不能被轻易征收的。

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  为什么别人家的拆迁补偿款比我家多?这是在拆迁案件中昌运律师在接受咨询时最常听到的问题。在这里通过这篇文章,昌运律师来具体为大家介绍一下,有哪些因素会导致拆迁补偿数额的差异。

  首先,被征收房屋的价值与房屋所在区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、批准的土地使用权面积等因素密切相关所以想要知道遇到拆迁自家可以多少钱,就要根据实际情况,参照自家房子的情况和规定对号入座,先行作出一个判断,对于可以获得多少补偿心中有个大概的判断,这样就不会在拿到评估报告时面对白纸黑字和各种数据而因为不知道到底是否合理而头疼了。

  房屋的性质用途在拆迁补偿中有什么影响?

  不同房屋的性质和用途,会导致补偿标准也不一样,因此想知道自家房子怎么补偿之前,先搞清楚房子的性质和用途。

  根据用途,房屋分为:一是住宅房屋;二是非住宅房屋,即住宅以外其他用途的房屋。其又可以分为:营业性用房和非营业性用房。

  根据性质,住宅房屋又分为:商品房、房改房、集资房、廉租住房、花园别墅、公寓式住宅等。

  对于已经登记的房屋,其性质和用途,一般以房屋权属证书的房屋登记簿的记载为准,两者记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

  房屋面积如何计算?

  被征收房屋面积包括:建筑面积、占地面积和批准使用的土地面积。

  对于已经登记的房屋,房屋面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准,对于没有登记的或记载不规范等不能确定房屋面积的,在特定情况下可以主张以实测面积、法院生效判决确定的面积或相关批准文件记载的建筑面积等为准。

  房屋的位置、建筑结构和建筑年代

  位置:首先要确定自己家的房屋是不是在征收红线范围内,也就是明确自家到底是否属于应被拆迁的区域,避免违法拆迁以及误拆的情况发生。其次也是比较重要的就是看房子所属区域的周边环境,这里要特别强调一下,如果属于经营用房屋,特别要注意是否临街、是否处于繁华地段,该地段在过去是否有利于经营等因素。如属于住宅,应当考虑朝向、采光、通风、绿化等问题,简单来说就是所有可能会影响到房屋价值的因素都需要考虑。

  建筑结构:建筑结构对于房子的评估价值也会产生一些影响,很多被征收人对于这方面的知识可以说是一无所知,在这里昌运律师来简单为大家介绍一下。常见的房屋建筑结构有:砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。从房屋价值来说,同等年代、同等用途、同等面积、同等区位的房屋一般是砖木结构补偿低于砖混结构,砖混结构补偿低于钢筋混凝土结构,钢筋混凝土结构补偿低于钢结构。

  建筑年代:与前面两者不同的是,建筑年代不仅关系着房屋的价值,还与房屋的合法性有着密切关系。一般房屋的建筑年代越久,折旧率越高,房屋价值就相对越低;如果房屋没有办理产权证明的,在城市规划区内,个人所建住宅在1983年6月4日之前(《城镇个人建造住宅管理办法》施行之前),其他建筑在1984年1月5日之前(《城市规划条例》实行之前),就搭建并存在到征收之日起的,不适合再被认定为违法建筑。

  被征收人要多了解相关法律法规!

  根据我国现行法律规定《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”

  房屋是我国公民最重要的财产和居住场所,一旦房屋被拆迁,一家的生活势必会受到很大影响,安土重迁是大多数中国人的固深思想。为了降低因为房屋拆迁被征收人而受到的损失,条例规定了被征收人可以自己选择货币补偿和产权两种方式进行补偿。任何人没有权利剥夺被征收人的选择权,因此如果遇到征收方不允许被征收人进行选择的情况就很有可能构成违法。

  对于被征收房屋的法定补偿标准需要注意以下几点:

  1、被征收房屋价值是由被征收房屋自身的价值和该房屋占用土地使用权的价值构成。

  2、被征收房屋价值的补偿是根据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格来确定的(国有城市、城中村和已被划入城市规划区的房屋);同等面积、材质房屋的重建成本价和宅基地地价(集体纯农村自建房)。

  3、用于产权调换的房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

  4、不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

  5、对被认定为未超过批准期限的临时建筑予以相应的补偿,一般按照重置价格评估确定。

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线 400-135-8881 与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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