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企业厂房、企业建筑、养殖场拆迁怎么补偿?

2018-05-03 北京昌运律师事务所
导读

  自己经营良好的企业被拆迁,必然会导致企业主有所损失不可能心甘情愿的被拆,实践中很多被拆迁人都不清楚到底企业应该怎么补偿?补偿项目有哪些?企业主可能遭受的损失又有哪些?不同行业的补…

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  自己经营良好的企业被拆迁,必然会导致企业主有所损失不可能心甘情愿的被拆,实践中很多被拆迁人都不清楚到底企业应该怎么补偿?补偿项目有哪些?企业主可能遭受的损失又有哪些?不同行业的补偿项目相同吗?拆迁补偿问题一直是大家都非常关心的问题,昌运律师在此为大家总结了近期咨询比较的多企业厂房拆迁和养殖场拆迁补偿相关的问题:

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  一、企业厂房拆迁补偿项目

  对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。

  1、土地使用权的区域补偿价

  你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价,说通俗了就是土地使用权补偿.

  那么土地使用权应该怎么补偿呢?有这么几种情况:

  (1)土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

  (2)集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证,这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

  (3)国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质,或者说通过划拨取得,这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内,没有划归物权的形式,所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

  2、厂房重建补偿

  厂房重置成新价指被拆迁房屋拆迁时几成新,也就是房屋折旧率;房屋重置成新价是房屋重置价格乘以折旧率;房屋重置成新价格=房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物,只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样,补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的,可能不满足四面都有墙的要求,但是用于了正常的生产经营,原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性,那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

  3、停产停业损失费

  因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件,这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家,就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致,这是不行的,注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

  停产停业损失应该满足哪些补偿呢?

  (1)预期利益损失,一年可产生的预期利润是一百万,拆迁造成经营中断,造成三年的停产停业损失,这样有可能要赔偿三年的损失。

  (2)违约的损失,企业和客户签订了一百万的合同,由于拆迁不能按时供货,一百万的违约成本是五万块,要补偿企业的违约损失。

  (3)财务成本,向银行贷款一百万,每年付财务成本利息,现在由于经营断了,财务成本是累计增加的,所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

  这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费,我们要纠正一下,人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中,一般中小企业和私营企业都没有,基本含在停产停业损失之列了。

  4、装修附属物

  对现有建筑的添附是不可能挪动的,是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

  5、机器设备

  机器设备分为可移动和不可移动的,不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价,可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

  6、搬迁费用

  就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

  二、养殖场拆迁补偿项目

  2017年全国各地都在实行禁养政策,养殖户面临拆迁或者是面临环境保护的原因来进行拆迁如何补偿?

  1、首先占用的土地往往都是自家的承包经营地,承包经营权是一种使用权而不是一种所有权。使用权在拆迁中必须按照土地管理法的相关的补偿来进行,这是土地承包经营权的补偿,这属于征地补偿。

  2、地上附着物补偿,地上附着物要强调一点,政府在拆迁的时候说地上附着物是违章建筑,我们要严守这点,这绝不是违章建筑。在土地承包经营权上所从事的农牧畜业、养殖业、种植业本身就是土地承包经营权。农村的土地承包也好耕地也好所应该干的事情,上边所建的建筑绝对不是一般的违章建筑。首先是没有改变土地的用途和属性,这个涉及不到违章建筑的问题,这是一种打压拆迁心理价格的手段而已。

  地上附着物补偿包括相关厂房、养殖设施、养殖工具、相关的附属设施、包括用电用水和环评的处理设施了,都属于补偿范围,而且是不可移动的补偿范围。

  3、结合土地承包经营权的年限来计算停产停业损失。停产停业损失有些地方是按照每头猪补偿200来算,这种按照每头猪、每只鸡多少钱来赔偿的方式方法是不科学的。

  我们都清楚养猪是一年要养好几批,单纯补偿这一季养猪的钱,完全不能弥补损失。应该在一个评估体系当中进行停产停业损失的核定,而且不能经过纳税,因为养殖业往往都是都不纳税的,其他的还涉及到搬迁安置问题。

  这是养殖普通家畜的,如果养殖比较产值高的动植物,特别是动物呢?我所在实践过程中遇到过养鸵鸟的养水塔以及貂的,那么在这方面应该怎么赔偿呢?原则上在停产停业损失这块应该跟普通的家畜养殖有很大的不一样。


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