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小产权房屋拆迁时能够获得补偿吗?

2018-11-27 北京昌运律师事务所
导读

“小产权房”是在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。…

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       “小产权房”是在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。对于小产权房屋,各个地区都有,可小产权房属于集体产权,有的是违法占地建设的;有的是在划拨土地上建的。

  那么本集体组织成员之间买卖小产权房的合同有效吗?

  《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

  《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

  根据以上法律规定来看,目前农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,且不能出售给城市居民不过并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要是同一集体成员也就是本村村民之间是具有相应的民事权利能力和民事行为能力,所签订的小产权房买卖合同在法律许可的范围之类,也就是说认定该小产权房买卖合同有效。

  本村村民与非本村村民或是城市居民所签订的小产权房买卖合同有效吗?

  我国法律法规及国土资源部的政策都禁止城镇居民在农村购置宅基地以获取集体土地使用权。

  《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的第二条规定:严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

  《土地管理法》规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

  因此根据以上条例可以看出,非本集体经济组织的成员,是不得购买在集体所有的土地上建设的房屋的,否则买卖合同归于无效。

  那么,小产权房屋拆迁时能否获得补偿呢?

  有两种情况:

  1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋,但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。非本集体经济组织的成员,不得购买在集体所有的土地上建设的房屋,因此买卖合同归于无效。在此情况下,应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

  2、小产权房是属于违法建筑。对于这种情况,拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  无论是宅基地转让或是小产权房交易都存在较大的法律风险,我们务必要慎重对待,避免因拆迁或是别的情况导致自己遭受经济损失。


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