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选择拆迁安置房有哪些风险呢?

2018-11-29 北京昌运律师事务所
导读

依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定,被征收人选择补偿方式的时候,有产权调换和货币补偿两种选择,产权调换是指选择拆迁安置房,那么选择拆迁安置房补偿有哪些风险?…

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依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定,被征收人选择补偿方式的时候,有产权调换和货币补偿两种选择,产权调换是指选择拆迁安置房,那么选择拆迁安置房补偿有哪些风险?

一、选择拆迁安置房有什么风险

1、征收补偿款是否要纳税

对被征收人按照国家有关城镇房屋征收管理办法规定的标准取得的征收补偿款,免征个人所得税。对征收居民因征收重新购置住房的,对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税,成交价格超过征收补偿款的,对超过部分征收契税。

2、房屋产权调换的地段选择

产权调换房屋的地段有两种情形:一是改建地段,一是就近地段。产权调换房屋的地段,应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质,按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。由于城市建设必须符合城市规划,能否实现就近地段调换受城市规划的制约。如被征收的房屋虽然是住宅,但按照规划该建设用地及附近不得再建住宅的,则原房屋使用人就不能强行要求有原有地段进行调换。

3、产权调换房屋市场价值的确定

除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

4、产权调换房屋的质量问题

如果用于产权调换的房屋没有通过质量验收,则不能安排居民居住。征收部门应承担的义务等同于房屋出售人的义务。在房屋买卖合同中,因房屋主体结构质量经检验属不合格,或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。给付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者找他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

5、产权调换房屋交付前房屋征收部门的义务

因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。提供周转房的,待产权调换房屋交付后,被征收人再迁入产权调换房屋内居住,并将周转用房腾退给征收部门。

二、如何购买拆迁安置房

(一)购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同。

(二)动拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。

(三)在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式,迟延交房等都作出明确的约定。

(四)购置该类房屋,可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定,签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性,并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔,最好由专业律师进行指导。


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