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棚户区改造

棚户区改造需要经过哪些法定程序?

2018-11-29 北京昌运律师事务所
导读

在我国很多城市会有一些棚户区,棚户区的环境是比较差的,并治安也不会太好,在棚户区生活的居民一般是比较贫困的,而我国政府已经下定决心对棚户区进行改造,那么棚户区改造需要经过哪些法定程…

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在我国很多城市会有一些棚户区,棚户区的环境是比较差的,并治安也不会太好,在棚户区生活的居民一般是比较贫困的,而我国政府已经下定决心对棚户区进行改造,那么棚户区改造需要经过哪些法定程序?

棚户区改造需要经过什么法定程序

(一)城市总体规划的制订

根据《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的规定,涉及城市总体布局和发展规划的重大事项,需由国家权力机关即人大及人大常委会审批通过,方可具体实施。

(二)土地使用权的转移

棚户区的土地使用权主体多样、权属性质复杂,既有通过划拨方式取得土地使用权的情形,又有通过出让、转让方式取得土地使用权的情形。根据国家土地管理法规,除划拨取得土地使用权外,其他国有土地使用权的取得应采取招标、拍卖、挂牌的方式;集体土地使用权必须在国家实施征收、征用后,方能转为可以改造实施的用地。

(三)拆迁补偿合同的签订

拆迁补偿合同涉及到主体的确定、拆迁时间、补偿标准、价款支付、回迁条款、异议处理和争议解决等。所以,拆迁补偿合同的谈判与签订是棚户区改造中一个既无法回避又必须认真对待的问题。

(四)行政机关行政许可和行政裁决权的行使

根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决规程》的规定,城市房屋拆迁中的拆迁人应在取得房屋拆迁许可证后方能实施拆迁。对拆迁双方当事人达不成补偿协议的,应由行政机关进行裁决。由此,在拆迁中引发的许可证是否合法,补偿标准的确定是否正当合理,应否举行听证,都成为争议的焦点。所以,行政机关在棚户区改造中的行政行为是否合法,权力行使是否符合法定程序,对改造的实施显得尤为重要。

(五)建设施工合同的签订与监督管理

在拆迁基础工作完成后,实施改造重建任务的开发商或建设单位,需要选择具有资质和实力的施工单位,以保证质量、进度及成本的控制,这自然会涉及到总包合同、分包合同的签订、物质材料的采购、勘验设计合同的签订及工程咨询服务合同的确定等。所有这些与工程相关的事项,均对改造工作能否达到要求、能否如期完成,对拆迁户居住环境的好坏和法律权益能否得到保护起着决定性的作用。

(六)招投标程序的进行

根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等相关规定,棚户区改造项目的土地取得、设计和施工均需采取法定的招投标程序进行,即委托人采取招标公告的方式,遴选项目设计单位、施工单位和管理单位等进行工程建设,由此来保障整个改造工程在最大限度的公开、公平、公正原则下来运行,从而保障效率的最大化。委托人包括:政府主管部门、开发商、建设单位及其他管理部门等。招投标程序除了招投标合同的签订外,其外延还涉及到招标文件的组织与设计、投标文件的准备、保证单位及银行保函的确定、共同账户的开立等一系列涉法问题。


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