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拆迁补偿

如何用谈判来提高拆迁补偿?90%拆迁户竟不知!

2018-12-03 北京昌运律师事务所
导读

拆迁无疑使和平年代的“战争”,对于被拆迁户来讲要想在这场“战争”中立于不败,就要对动迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解,抓住每一个环节,找其漏洞。…

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免费征地拆迁法律咨询 400-135-8881 提高补偿 一步到位

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拆迁无疑使和平年代的“战争”,对于被拆迁户来讲要想在这场“战争”中立于不败,就要对动迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解,抓住每一个环节,找其漏洞。

拆迁时我们要保护自己的利益不受损害,抵制不合理的赔偿制度,掌握谈判技巧尤为重要,如何与拆迁方谈判是每一位被拆迁户必修课。

一、拆迁谈判中存在的主要问题

被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签字。所以现实中被拆迁人利益受损现象普遍。部分被拆迁人要求过高,一再错过机会,或是对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人感到无望。

即便谈判达成一致意见,也是签订不完整的协议,合同漏洞百出,被拆迁人维权艰难。

二、拆迁谈判的要点
     1.收集必要的相关信息

拆迁时这些信息你都清楚吗?该地段为什么拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用途不同,补偿的系数是不同的。拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?拆迁公司是哪个?对方谈判人员的组成情况如何?谁是主要负责的?拆迁评估机构是哪个?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?评估报告哪些地方比较合理?

2.有策略地安排谈判的时间和地点

谈判中,拖延是一种非常有用的时间策略。对被拆迁人而言,时间几乎没有成本。相反的对拆迁人而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。所以北京英淇律师建议您在拆迁之初的策略是拖延,不与拆迁方进行接触,但是要了解其他拆迁户的进展,作为自己谈判的基础。

地点选择上,千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去则对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到自己家中,同时在谈判过程中安排人员巧妙地、策略地干扰或终止谈判的进程。

3.确定理想的谈判目标

在拆迁谈判中一些过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决希望,其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段,有时酿成“玉石俱焚”的悲剧。所以,选择一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。

4.谈判可以先围绕拆迁行为的合法性进行

先审查授权(拆迁公司须有授权的行为)、《拆迁许可证》,审查拆迁项目否为公共利益,是否能够启动,包括按照《物权法》、《循环经济促进法》对拆迁的合法性进行审查之外,在拆迁程序的要点上有这么几个环节:立项批复—用地批复—拆迁补偿方案—建设用地批准文件—资金到位证明。
《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致,拆迁范围是否扩大等等。拆迁工作人员、评估人员是否有违规行为。

拆迁人有时自己都不知道自己错在哪里,但是害怕律师给其找出来,以为一旦败诉,拆迁损失极大,因此在拆迁遇到问题时,要找专业的律师帮助。


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