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征地律师:农村“以租代征”农民赚了还是亏了?

2018-12-25 北京昌运律师事务所
导读

  根据国家统一部署,各地深入开展以清理整顿各类开发区、园区为重点的土地市场治理整顿,有效地遏止了一些地方乱征滥占农民集体土地的势头。  但一些地方政府和部门规避法定的农用地转用和…

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  根据国家统一部署,各地深入开展以清理整顿各类开发区、园区为重点的土地市场治理整顿,有效地遏止了一些地方乱征滥占农民集体土地的势头。

  但一些地方政府和部门规避法定的农用地转用和土地征收审批及缴纳有关税费,"以租代征",即通过租用农民集体土地进行非农业建没,擅自扩大建设用地规模,不落实耕地占补平衡法定义务,干扰了建设用地管理秩序,影响了国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。

  租用土地者为何知法犯法?在这份看似双方都得利的租用合同协议背后,农民是赚了还是亏了?今天昌运律师就为大家详细讲一下“以租代征”这份协议里究竟存在什么猫腻!

  以租代征是规避农用地转用和土地征收审批,规避依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费,规避依法进行征地补偿和安置,规避履行耕地占补平衡法定义务,擅自扩大建设用地规模,非法出让转让和出租农村集体土地用于非农业建设。

  以租代征的方式也很常见,主要是出租人和租用主体上的差别,主要包括以下方式:

  (1)基层政府:①作为租用人:直接租用集体土地;②作为出租人:转租集体土地; ③作为土地租赁中介人:促成租赁;

  (2)村委会:①企业、开发商等用地单位或个人与村委会签订土地租赁协议; ②村委会租用农户承包地用于非农建设;

  (3)村民:村民自行出租自己的承包地。

  “以租代征”的危害

  随着近年来生活水平的提高,有不少农民已经迁出农村住进城市小楼房,农村承包的土地也不再种植农作物,或者很多农民外出打工而导致土地闲置,闲着也是闲着,很多农民就将自己的土地出租了出去,以为百利而无一害,殊不知,真要是有人举报,真要是有关部门查起来,人财两空就不是闹着玩的了!

  危害一:人财两空

  因为“以租代征”是违法的,没有办理农用地转批手续,也没有按照法律规定的征地审批程序取得许可,无疑,在该土地上建设的建筑物是违法的,一旦调查起来就属于违法建筑,是要被拆除的!这与在宅基地上未取得规划许可证建房不一样,在耕地上建的房违反了耕地保护、基本农田保护政策,因此是要一定被拆除的!这时候你可能说了,房子反正也不是我建的,拆了就拆了,可是昌运律师想问一下大家,地总是你的吧!由于是耕地,项目被叫停,违建被拆除后,恢复耕地的任务仍然是由出租土地的农民来干,这部分损失也是自己承担,落得一个开发商走了,自己还要出钱恢复耕地的局面。此外,一旦租用方单方毁约,由于“以租代征”的违法性,国家没有给予法律上的保障,到时候人财两空,农民也只能哑巴吃黄连了。

  危害二:一旦因租金问题发生纠纷,维权困难

  在“以租代征”的案件中,出现问题最多的还是租金问题。农民在签订租用协议时的经济发展、物价、土地价格等与几年后可能存在巨大差距,这就导致了如果继续按照当时约定的租金标准的话明显不合理,租用方不想提高租金,说合同里是这么写的,农民又觉得太亏了,导致纠纷发生,租金迟迟拿不到手。此外,官商勾结的事情也时有发生,开发商拿着你签下的同意租用协议,私自办理了征地审批,但是,不但你没有得到征地安置补偿等费用,甚至土地都已经不是你的了。

  但是,已经签了土地租用合同的农民不要慌,因为该合同的违法性,出租土地的农民可以随时主张合同无效,合同无效后,便可要回自己的土地。昌运拆迁律师还是提示大家,即使可以要回自己的土地,这其中也是长路漫漫,就算要回了,恢复耕地也是一项大工程,这其中的损失先不说,土壤也已经被损坏了,耕种作物难免会受影响。

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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