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房屋拆迁

未过户的房屋拆迁赔偿款到底该归谁?

2018-12-28 北京昌运律师事务所
导读

在实践中,许多人因为房屋过户手续繁琐,税项多而不及时办理过户。如果房子卖出去后还没有来得及前往房管所办理过户手续而又面临拆迁的,那么房屋的原主人与买受人之间就很容易产生纠纷了。…

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在实践中,许多人因为房屋过户手续繁琐,税项多而不及时办理过户。如果房子卖出去后还没有来得及前往房管所办理过户手续而又面临拆迁的,那么房屋的原主人与买受人之间就很容易产生纠纷了。因此,未过户的房屋拆迁赔偿产生纠纷如何解决呢?

未过户的房屋拆迁赔偿产生纠纷的,房屋买受人可以依法维权。 

《物权法》明确规定,不动产买卖如果没有办理产权过户登记,即使买受人实际占有了该不动产,买受人也不能取得该不动产的物权,在买受人占有房屋期间,如果该房屋被拆迁,那么谁有权利得到拆迁补偿利益?实践中做法不一,绝大多数开发商都给房屋产权登记人,我们分析的是谁有权利获得补偿利益,一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益,如果这样的话,违背了《民法》的诚实信用原则和公平原则。

出卖人已经全额得到了卖房款,又将房屋交付买受人占有,如果开发商给的拆迁补偿利益高于卖房款,出卖人又反悔不卖房子了,将得到的房款退给买受人,然后想要补偿利益,显然违反了诚实信用原则,如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益,仅有法律原则不行,必须要结合法律规则。

两种情况买受人应得到拆迁补偿:

第一种情况,如果出卖的房屋占用的土地是国有土地,容易找到法律依据,因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制,买受人可以起诉出卖人,首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效,其次是让出卖人继续履行合同,即办理房屋产权过户登记,这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记,补办不了产权变更登记,可以参照《物权法》第十九条,对该条法律规则进行目的性扩张解释,同时对《物权法》第九条进行目的性限缩解释,同时结合诚实信用原则和公平原则,让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。

第二种情况,如果是农民的房屋卖给城镇居民,是变更不了房屋产权登记的,因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是,如果城镇居民到农村买房屋,农村集体经济组织就少了一块宅基地,如果宅基地不够,还得将其他土地变为宅基地,这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益,对保护农村耕地有影响,也损害了集体利益,并不是为了保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征收,禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空,此时如果支持买房人的利益,并不损害集体利益和其他农民的利益,出卖人自愿出卖自己的房屋,对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的,拆迁补偿利益应该给房屋买受人。

在房屋买卖过程中,双方应该缔约协议内容,不允许欺诈、胁迫等情形,且协议内容是双方当事人的真实意思表达,不违反法律、法规的强制性规范。因此,必须拟定合法的房屋转让协议。这样更有益于维护自己的合法权益。

未过户房屋被拆迁,卖方能反悔吗 

1、未过户房屋被拆迁卖方不能反悔

房屋即使没有办理过户手续,这也不会影响房屋买卖合同的生效,双方受到生效合同的约束。因此卖方不能反悔,主张撤销合同,但因为房屋未过户,房产证上登记的是卖方的名字,卖方仍有权收取拆迁费用,买方便不得再向拆迁方索取费用。

2、买方可请求卖方履行房屋过户义务

在这种情况下,买方要想获得拆迁补偿费用,可以依据双方签订的合同要求对方履行房屋过户手续。由于补偿款在卖方的手上,所以赔偿金很可能会因其随意挥霍或转移而消耗殆尽,因此建议买方在得知卖方取得补偿款时,因及时起诉申请保全,扣押补偿款,待判决书生效后申请执行,以保障权利的存续。 

3、卖方可以情势变更为由主张撤销合同

(1)卖方的利益也不是一点都得不到维护,如果卖方能证明双方在订立合同时无法预见拆迁事由的产生,如果继续维持合同会显失公平,不能实现合同目的,则可以请求法院撤销合同,支持撤销合同的情形主要包括了货币贬值、法律政策变动、灾难等因素。

(2)但实践中法院是否支持这类主张,人为因素较大且要求不可预见的因素会必然导致合同履行的不公平,门槛较高,卖方存在着举证困难的问题。根据最新的民法总则,当事人只能请求撤销合同,不能主张变更合同内容。因此这种情况下,卖方因优先考虑与买方协商变更房屋价款,在合理范围内协商一致增加房屋价格,另外签订一份补充合同。

房屋买卖未过户拆迁款归谁

房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖.自己的名下的房产必修具备房屋产权所有证。

房屋拆迁补偿是针对房屋产权也就是所有权进行的补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人是指“被拆迁房屋的所有权人”,没有自己是合法房屋所有权人的证明文件(一般是房屋所有权证),从法律意义上说也就不是拆迁当事人,自然不能得到补偿。我国实行的是不动产登记生效制度,房产过户未经登记,是不发生法律效力的,不能证明你是合法的产权人,补偿款会支付给房屋所有权证登记的那个人,就是卖房子的人,买房子是另外的关系,拆迁补偿只能双方通过协商解决,协商不成就只能通过民事诉讼的方式解决。如果不办理过户手续,极有可能会无法拿到拆迁补偿,因为从法律角度说,房产证上的名字的人,才是房产所有者,要是拿到拆迁补偿,也是人家拿。所以应当及时过户。


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