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拆迁律师谈征地拆迁中的违法建筑问题

2018-12-29 北京昌运律师事务所
导读

  大家好,我是昌运律师事务所的拆迁律师,今天想和大家聊聊征地拆迁中的违法建筑问题。  首先,何为违建?  所谓违建通指违法建筑即建造人违反法律、法规、规章的义务性、禁止性规定,或…

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  大家好,我是昌运律师事务所的拆迁律师,今天想和大家聊聊征地拆迁中的违法建筑问题。

  首先,何为违建?

  所谓违建通指违法建筑即建造人违反法律、法规、规章的义务性、禁止性规定,或者未获得行政主管部门的审批、许可,又或者违背行政主管部门的审批、许可范围从事建设活动的,以及采取欺骗手段骗取批准的,并经有权行政主管部门认定其违法而新建、扩建和改建的建筑物、构筑物及其附属设施。实践中由于拆迁难度大、成本高,拆迁部门往往会 “以违建之名行拆迁之实”,可谓醉翁之意不在酒。

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  其次,被拆迁人在收到限期拆除的行政处罚决定书后往往会不知所措,阵脚大乱,实际上这种行政行为是可诉的,被拆迁人在这个时候千万要冷静,我们可以从以下几个方面入手确认房屋是否属于违法建筑以及相关部门对违法建筑的处理是否合法合规。

  (一) 违法建筑认定的几个时间节点:

  违法建筑,核心问题是没有获得合法的建设审批手续。只要具有合法建设手续,取得产权证书的建筑,都不属于违法建筑。但是,是否能够反过来说,只要是不具备合法建设手续、未取得产权证书的建筑物都属于违法建筑呢? 显然不能成立,因为实践中存在大量的虽未取得合法建设手续和产权证书,但是确实不宜认定为违法建筑的情形。这些情形简要概括为几类:

  第一类、1982年之前在农村和乡镇建设并使用至今的房屋。

  这是因当时我国尚未建立相关的审批制度,当然也就不可能要求当事人对该类房屋提供建房审批手续;

  第二类、1984年之前在城市规划区内建设并使用至今的房屋。

  这是因当时我国并未确立城市规划区内用地审批制度。因此,该类房屋不宜认定为违法建筑;

  第三类、1987年之前在城市范围内建设并使用至今的房屋。

  虽在87年之前国务院制定了对农村,以及城市规划区用地建房审批手续的相关规定,但实践中执行并不完全到位。鉴于此,87年1月1日《土地管理法》实施之前建设使用至今的房屋,没有审批手续未取得产权证书,同样不宜认定为违法建筑。

  第四类、1987年之后没有建设审批手续,未取得产权证书的房屋。这类房屋从法律上可以认定为违法建筑。但由于各地落实土地管理法早晚时间不同,应当以在当地相关审批机关实际履行审批职能之前所建房屋不宜认定为违法建筑。

  第五类、建设完成并使用超过20年且行政机关未曾作为违法建筑予以立案查处的房屋。该类房屋应参照民事追诉时效最长20年以及行政诉讼最长起诉期限20年的规定,对这类违法建筑应当予以豁免,不再按照违法建筑予以处理。

  (二) 违法建筑认定的行政执法主体:

  违法建筑的表现形式多样,对违法建筑享有行政执法权的行政主体也同样表现出多样性。主要列举常见的几类:

  第一类、县级以上政府规划行政主管部门;

  第二类、县级以上政府土地行政主管部门;

  第三类、县级以上地方人民政府;

  第四类、乡、镇人民政府。这里我们需要注意的是,如在村集体土地上的建筑修建于2008年《城乡规划法》实施以前的,乡、镇人民政府无权认定该房屋为违法建筑,而只能依据《土地管理法》的规定由县级以上政府土地行政主管部门享有。

  (三)拆除违法建筑的强制执行主体,大体可以分为两种情形:

  第一种依据《城乡规划法》作出的拆除违法建筑行政决定由行政机关自行强制执行,该类行政强制执行受《行政强制法》的调整。该法对强制执行程序各环节作出了较为严密的规定。强制拆除行为作为一种行政行为具有可诉性,即使对违法建筑物、构筑物、设施的行政处罚决定和强制执行决定本身合法有效,也可能存在实施主体不适格,执行对象错误,擅自扩大执行范围,没有采取适当的动产登记、封存、保管等措施,造成被执行人合法财产受到直接损失,以及违反该法第四十三条的规定在夜间或法定节假日实施,或者对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式实施等情形,当事人对此可依法提起行政赔偿程序或行政诉讼。

  第二种依据《土地管理法》等法律作出的拆除违法建筑行政决定由行政机关申请人民法院强制执行的,根据我国现行法律规定,除了《城乡规划法》之外,包括《土地管理法》在内的其他法律法规,尽管授予了土地行政管理部门、县级以上人民政府对相关违法建筑可以作出限期拆除行政决定的法定职权,但是,均没有赋予这些行政机关强制执行的权力。鉴于此,这些行政机关作出的强制拆除行政决定,最终都必须申请人民法院强制执行。

  最后,在行政机关认定违法建筑后,针对违法建筑可以采取责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除等多种方式来处理。根据《行政强制法》第44条的规定,违法建筑不一定要强制拆除,如果确实需要强制拆除的,行政机关可以根据法律授权强制拆除违法建筑,但必须按照《行政强制法》规定的程序进行,具体应按照以下步骤完成强制执行程序:

  第一步、作出催告履行义务通知书,并送达当事人;第二步、听取当事人陈述和申辩;第三步、作出强制执行决定并公告;第四步、实施强制拆除行为。而大多数行政机关都是第四步出现严重的程序违法,在出具行政强制执行决定书的内容中不载明申请复议或者提起行政诉讼的途径和期限,更有甚者送达文书后不给当事人法律所赋予的60日申请行政复议期限以及6个月的提起行政诉讼期限,便将其强制拆除,故此,多数当事人往往会陷入这样一个误区,认为房子已经被强拆了就没有救济措施了,但是在此提醒大家:房子已经被强拆并不是没有补救措施,这个时候补救措施如下:首先,要做好现场取证工作,通过拍照、录像来确认强拆主体以及证明房屋被强拆法人事实;其次,在强拆时如果人身或财产安全受到侵犯,无论警察是否作为,都要及时报警,不要与强拆方发生正面冲突,换句话说,报警是在为我们后面的维权铺路。一来,警方的出警记录是认定强拆主体、时间的重要依据。二来即使警察不出警,我们后期也能起诉其不作为。所以留好报警的电话记录对今后申请复议或诉讼留下有力证据;最后,及时拿起法律的武器维护好自己的合法权益,及早维权,避免发生无法挽回的后果。

  以上我对违法建筑的认定、违法建筑认定后的强制程序,以及被拆除后该如何维权,做了相关的阐述,希望能为大家带来一定的帮助。谢谢!


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